Konutta finansmana erişim zorluğu rakamlara yansıdı. Son 5 haftada kredi faizleri 10 puan artışla yuzde 34'u aşarken, kredi kullanımı da yuzde 0,2'de kaldı. Bankaların kredilerde cok secici davrandığına, başvurularda reddin arttığına, faizlerin de yuzde 3'u aştığına işaret eden inşaat sektor temsilcileri, "Taksitler 2 milyonluk kredi de 60-70 bin lirayı aşıyor. Boyle surerse pazar yuzde 30 daralır Merkez Bankası'nın enflasyonla mucadele kapsamında parasal sıkılaştırma adımları, konut kredisi faizlerine de yansıdı. Son 5 haftada konut kredisi faizleri 10,1 puan artışla yıllık ağırlıklı ortalamada yuzde 34,09'a ulaştı. Boylelikle son 5 yılın en yukseğine cıktı.
En son 2018 yılının 26 Ekim haftasında yuzde 29.2'yi gormuştu. BDDK verilerine gore, faizlerin yukselişe gectiği 26 Haziran21 Temmuz 2023'u kapsayan son beş haftada kredi kullanımı da yuzde 0,2'lik artışla adeta yerinde saydı.
Bankaların kredi verirken cok secici davrandığını, konut kredisinde faizlerin yuzde 3 seviyesini bulduğuna işaret eden sektor temsilcileri, "Ekspertiz değeri 5 milyon liralık bir konutta bulunabilecek rakam 1-2 milyon lira. O nedenle cebinde 3 milyon lira peşinatın hazır olması gerekiyor. Kredinin yuzde 20'sine ancak bulabiliyor. Ortalama 2 milyon lira bir kredide aylık taksit 60-70 bin lira.
Boyle olunca da krediye erişim problem, bu taksiti odemek ikinci bir problem. Yeni şeyler duşunup hayata gecirmeden konut acığını cozmek mumkun gorunmuyor" dedi. Konut kredisi icin yapılan kredi başvurularında olumlu geri donuşlerin azaldığına işaret eder sektor temsilcileri, "Şu anda inşaat firmaları da tuketiciler de krediye erişimde zorlandığını icin satışları etkiliyor.
Boyle devam ederse yıl sonunda pazarda en az yuzde 30 daralma kacınılmaz olur" değerlendirmesinde bulundu. Bankacılık Duzenleme ve Denetleme Kurumu'nun (BDDK) bu yıl şubat ayında yaptığı duzenlemeyle, ekspertiz değeri 5 milyon TL ile 10 milyon TL arasındaki sıfır konutlar icin yuzde 70-80 oranında kredi kullanma imkanı soz konusu.
Ancak coğu banka 250 bin TL ust limitte kredi kullandırırken, bazı bankalarda en cok 3 milyon liraya kadar finansman sağlıyor. Soz konusu 3 milyon liralık konut kredisi guncel ortalama 2,90 faizle hesaplandığında, aylık taksitler 120 ay 90 bin lirayı buluyor. Toplam odeme 10 milyon 810 bin liraya ulaşıyor. Finansmana erişimde yaşanan sıkıntılar, konut satışlarında ipoteklinin payını yuzde 30'lar seviyesinden yuzde 20'nin altına duşurdu.
Pazar yuzde 30 daralabilir
Bahaş Holding CEO'su Abdussamet Bahadır, bankaların kredilerde cok secici davrandığını, bazı muşterilerinin 300 bin500 bin liranın uzerinde krediye ulaşamadıklarını soylediğini dile getirdi. Faiz oranlarının da yuksek olduğunu vurgulayan Bahadır, "Bugunku faizlerle aylık taksitler 60-70 bin liraya denk geliyor. Aylık finansman maliyeti cok yuksek.
Tuketiciler krediye erişemiyorlar. Kredi almak isteyip de erişemeyenlerde artış var. Konuştuğumuz diğer ureticilerde de aynı durum soz konusu. Şu anda sektorde inşaat firmaları da tuketiciler de krediye erişemediği icin satışlar etkileniyor. İpotekli satışlarda ciddi duşuş var.

Bu şekilde devam ederse yıl sonunda yuzde 30 daralma soz konusu olabilir" değerlendirmesinde bulundu. Satış fiyatlarında duşuşun soz konusu olmadığını belirten Bahadır, "Cunku maliyetler cok yuksek. Enflasyon duştukten sonra bir acılma olursa, ivme yakalanmaya başlar" dedi.
Yeni cozumler uretilmeli
EYG GYO Kurucusu ve İcra Kurul Başkanı Omer Faruk Celik, konut kredisine ulaşmakta zorluk olduğunu belirtti. İstanbul'da bugun normal bir konut fiyatının 7-10 milyon lira arasında olduğunu, ancak 10 milyon liralık kredi bulmakta zorlanıldığına işaret eden Celik, "Rakam sınırı olduğu icin yuzdesini konuşamıyoruz. 10 milyon liraysa yuzde 20'sini buluyorsunuz, hepsinde boyle. 1-3 milyon lirada cozum cıkabiliyor ama uzerinde bulmak cok zor. 5 milyon liralık bir konut alacaksa, bulabileceği rakam 2 milyon, yani 3 milyonu da cebinde hazır olacak" dedi.
Faizlerin yanı sıra taksitlerde de sıkıntı olduğunun altını cizen Celik, sozlerin şoyle surdurdu: "Şoyle ki, 10 milyon liralık konut alacak muşteri 5 milyon lira kredide en az 70-80 bin lira ayık taksit odemek zorunda 120 ay. Boyle olunca da krediye erişim problem, bu taksiti odemek ikinci bir problem. Finansman noktasında artık yeni şeyler duşunup hayata gecirmeden konut acığını cozmek mumkun olmayacak gibi gorunuyor. Yeni konut uretimi de konut ihtiyacının altında devam ediyor."
Krediye erişseniz de faiz cok yuksek

Tum Girişimci Emlak Muşavirleri Derneği (TUGEM) Kurucu Başkanı ve İTO Gayrimenkul Komite Başkanı Hakan Akdoğan, konut kredisine erişilebilirliğin zor olduğuna işaret ederek, "Erişebilseniz de faiz oranları cok yuksek. Bu da finansmandan faydalanmayı cok iştahlı hale getirmiyor.
Konut kredisinde yuzde 2,5-3'ler cok yuksek oranlar" dedi. Bu durumun ipotekli satışları etkilediğine işaret eden Akdoğan, "Konut satışlarında ipotekli oranın payı yuzde 30'lar civarındayken, şimdi yuzde 16'lara geriledi" dedi. Faizin yanı sıra enerji kimlik sınıfına gore de kredi kullanım oranının değiştiğini soyleyen Akdoğan, "A, B, C sınıfı gibi kimlerine gore oranlar farklılaşıyor.
10 milyonun uzerindeyse hic kullandırılmazken, B enerji sınıfında 10 milyona kadar olan bir konuta yuzde 60 gibi bir oran soz konusu. Bunlar konut kredisine erişimi zorlaştırıyor. Krediye ulaşmak zor olduğu icin satışlarda da ciddi duşuşler var. Ancak 3 milyon peşinatınız varsa 3,5-4 milyona ev alıyorsanız oranın yuksekliğine bakmayıp, kalanı tamamlamak uzere katkı ve destek noktasında işe yarıyor" değerlendirmesinde bulundu.
Oranların duşurulmesi lazım
Boss4 Gayrimenkul Yonetim Kurulu Başkanı Abdulkadir Akkuş, konut kredisinde finansman sıkıntısının surduğunu, oranların da yuzde 3'e yakın olduğunu soyledi. Bazı inşaat firmalarının bankalarla anlaşarak yuzde 1,99'a cekebildiğini ancak, vadenin de 60 ay olduğunu, ancak soz konusu katkı payının konut fiyatlarına yansıdığını belirtti. Kredi zorluğunun etkisiyle bir daralma olduğuna işaret eden Akkuş, "Finansmana erişimde hem muteahhit, hem de tuketici zorlanıyor. Bu oranların duşurulmesi, konut sektorunde bir hareketlenme olması lazım. Onun icinde faizin yuzde 10'un altını gormesi gerekiyor" dedi.

Ortalama gelir kriteri 40 bin TL
Bankacılık kaynaklarından edinilen bilgilere gore, maliyetlerin arttığı ortamda kredi verirken bankalar da daha secici davranıyor. Kredilerde aylık ortalama geliri 40 bin lira ve uzerinde olan, gelir duzeyi yuksek, hatta beyaz yakalı, kredi skoru yuksek ve duzenle odeme yapan başvurulara bakılıyor.
En son 2016-2018 doneminde yuzde 29'u aşmıştı
Konut kredisi faizleri yuzde 29'u en son 2016-2018 doneminde aşmıştı. ABD'li rahip Andrew Brunson krizinin yaşandığı donemde, S&P ve Moody's'in not indirimleri ile ABD'nin celik, aluminyum ithalatına getirdiği ek yuzde 50 vergiler karşısında dolar kurunu baskılamak icin Merkez Bankası o donemde faiz artırımına gitmişti. Yıla 3,79'dan başlayan dolar, aynı yılın ağustos ayında yaşanan Brunson krizi, not indirimleri ve ek vergiler karşısında 5 TL eşiğini gecmiş, hatta 7 liranın uzerine gormuştu. Kur şoklarıyla mucadele icin eylul sonundaki ilk faiz toplantısında politika faizi yuzde 17,50'den, yuzde 24'e cıkmış soz konusu artırım, konut kredisi faizlerini de yuzde 29'a kadar taşımıştı.
Hamide HANGUL