Kanun Numarası : 634
Kabul Tarihi : 23/6/1965

1.Bolum : Genel Hukumler

A) Kat Mulkiyeti ve Kat İrtifakı:

I-Genel kural:
Madde 1 - Tamamlanmış bir yapının kat, daire, iş burosu, dukkan,mağaza, mahzen, depo gibi bolumlerinden ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli olanları uzerinde, o gayrimenkulun maliki veya ortak malikleri tarafından, bu kanun hukumlerine gore, bağımsız mulkiyet hakları kurulabilir. Yapılmakta veya ileride yapılacak olan bir yapının,birinci fıkrada yazılı nitelikteki bolumleri uzerinde, yapı tamamlandıktan sonra gecilecek kat mulkiyetine esas olmak uzere, arsa maliki veya arsanın ortak malikleri tarafından, bu kanun hukumlerine gore irtifak hakları kurulabilir.

II - Tarifler:
Madde 2 - Bu kanuna gore :
a) Kat mulkiyetine konu olan gayrimenkulun butunune (Ana gayrimenkul);yalnız esas yapı kısmına (Anayapı) ana gayrimenkulun ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli olup, bu kanun hukumlerine gore bağımsız mulkiyete konu olan bolumlerine (Bağımsız bolum); bir bağımsız bolumun dışında olup, doğrudan doğruya o bolume tahsis edilmiş olan yerlere (Eklenti); bağımsız bolumler uzerinde kurulan mulkiyet hakkına (Kat mulkiyeti) ve bu hakka sahip olanlara (Kat maliki);
b) Anagayrimenkulun bağımsız bolumleri dışında kalıp, korunma ve ortaklaşa kullanma veya faydalanmaya yarayan yerlerine (Ortak yerler); kat maliklerinin ortak malik sıfatiyle paydaşı bulundukları bu yerler uzerindeki faydalanma haklarına (Kullanma hakkı);
c) (Değişik: 13/4/1983 - 2814/1 md.) Bir arsa uzerinde ileride kat mulkiyetine konu olmak uzere yapılacak veya yapılmakta olan bir veya birden cok yapının bağımsız bolumleri icin o arsanın maliki veya ortak malikleri tarafından bu Kanun hukumlerine gore kurulan irtifak hakkına (kat irtifakı); bu hakka sahip olanlara da (kat irtifak sahibi);
d) Arsanın, bu kanunda yazılı esasa gore bağımsız bolumlere tahsis edilen ortak mulkiyet paylarına (Arsa payı);
e) Kat mulkiyetinin veya irtifakının kurulmasına ait resmi senede (Sozleşme);
denir.

III - Kat mulkiyetinin ve kat irtifakının niteliği:
Madde 3 - Kat mulkiyeti, arsa payı ve anagayrimenkuldeki ortak yerlerle bağlantılı ozel bir mulkiyettir.
(Değişik: 13/4/1983 - 2814/2 md.) Kat mulkiyeti, bu mulkiyete konu olan anayapının bağımsız bolumlerinden her birine kat irtifakının kurulduğu tarihteki, doğrudan doğruya kat mulkiyetine gecilmesi halinde ise, bu tarihteki değeri ile oranlı olarak tahsis edilen arsa payının ortak mulkiyet esaslarına gore acıkca gosterilmesi suretiyle kurulur. Arsa paylarının bağımsız bolumlerin değerleri ile oranlı olarak tahsis edilmediği hallerde, her kat maliki veya kat irtifakı sahibi, arsa paylarının yeniden duzenlenmesi icin mahkemeye başvurabilir. Bağımsız bolumlerden her birine bu fıkra uyarınca tahsis edilen arsa payı, o bolumlerin değerinde sonradan meydana gelen coğalma veya azalma sebebiyle değiştirilemez. 44 uncu madde hukmu saklıdır.
Kat irtifakı arsa payına bağlı bir irtifak ceşidi olup, yapı tamamlandıktan sonra arsanın malikinin veya kat irtifakına sahip ortak maliklerin veya bunlardan birinin tapu idaresine yapacağı yazılı bir istem uzerine, bu kanunda gosterilen şartlar uyarınca, kat mulkiyetine cevrilir.

IV - Ortak yerler:
Madde 4 - Ortak yerlerin konusu sozleşme ile belirtilebilir. Aşağıda yazılı yerler ve şeyler bu kanun gereğince her halde ortak yer sayılır.
a) Temeller ve ana duvarlar, bağımsız bolumleri ayıran ortak duvarlar, tavan ve tabanlar, avlular, genel giriş kapıları,antreler, merdivenler, asansorler, sahanlıklar, koridorlar ve buralardaki genel tuvalet ve lavabolar, kapıcı daire veya odaları, genel camaşırlık ve camaşır kurutma yerleri, genel komurluk ve ortak garajlar, elektrik, su ve havagazı saatlerinin korunmasına mahsus olup bağımsız bolum dışında bulunan yuvalar ve kapalı kısımlar, kalorifer daireleri, kuyu ve sarnıclar, yapının genel su depoları, sığınaklar,
b) Her kat malikinin kendi bolumu dışındaki kanalizasyon tesisleri ve cop kanalları ile kalorifer, su,havagazı ve elektrik tesisleri, telefon, radyo ve televizyon icin ortak şebeke ve antenler sıcak ve soğuk hava tesisleri,
c) Catılar, bacalar, genel dam terasları, yağmur olukları, yangın emniyet merdivenleri.
Yukarıda sayılanların dışında kalıp da, yine ortaklaşa kullanma, korunma veya,faydalanma icin zaruri olan diğer yerler ve şeyler de (Ortak yer) konusuna girer.

B) Bağlantılar :
I - Bağımsız bolumlerle arsa payı arasındaki bağlantı:
Madde 5 - Kat mulkiyetinin başkasına devri veya miras yoluyla gecmesi halinde, ona bağlı arsa payı da birlikte gecer; arsa payı,kat mulkiyetinden veya kat irtifakından ayrı olarak devredilemeyeceği gibi, miras yoluyla de gecmez ve başka bir hakla kayıtlanamaz.
Anagayrımenkulde, kat mulkiyetine bağlanmamış veya lehine kat irtifakı kurulmamış arsa payı bırakılamaz.
Kat mulkiyetini kayıtlayan haklar, kendiliğinden arsa payını da kayıtlar.
Kat irtifakına konu olan arsa uzerinde bu hakla bağdaşması mumkun olmayan irtifaklar kurulamaz.
Anagayrimenkulde kat mulkiyetinin kurulmasından once o gayrimenkulun kutukteki sayfasına tescil veya şerhedilmiş olan haklar kat mulkiyetini de, kaide olarak arsa payı oranında, kendiliğinden kayıtlar.

II- Bağımsız bolumlerle eklentiler ve ortak yerler arasındaki bağlantı:
Madde 6 - Bir bağımsız bolumun dışında olup, doğrudan doğruya o bolume tahsis edilmiş olan komurluk, su deposu, garaj, elektrik, havagazı veya su saati yuvaları, tuvalet gibi eklentiler,ait olduğu bağımsız bolumun butunleyici parca- sı sayılır ve o bolumun maliki, eklentilerin de tek başına maliki olur.
Eklentiler kat mulkiyeti kutuğunun (Beyanlar) hanesine kaydedilir ve bunlardan anayapının oturduğu zeminin dışında kalanlar kadastro planında veya tapu haritasında ayrıca gosterilir.
Bağımsız bolum uzerinde kat mulkiyetiyle ve diğer kat maliklerinin haklarıyla bağdaşması mumkun olmayan irtifaklar kurulamaz.
Bağımsız bolumlerin başkasına devri, kayıtlanması veya kiralanması halinde, eklentiler ve ortak yerler de kendiliğinden devredilmiş, kayıtlanmış veya kiralanmış olur.

C) Ortaklığın (Şuyuun) giderilmesi ve oncelikle satınalma (Şuf'a) hakkı:
I - Ortaklığın giderilmesi:
Madde 7 - Kat mulkiyetine veya kat irtifakına tabi olan gayrimenkulde ortaklığın giderilmesi istenemez.
Bağımsız bolumler, bağımsız bir gayrimenkul gibi dava ve takip konusu olabilir bunlarda ortaklığın giderilmesi istenebilir.

II- Oncelikle satınalma hakkı:
Madde 8 - (Değişik birinci fıkra:13/4/1983 - 2814/3 md.) Kat mulkiyeti kurulmuş bir gayrimenkulun bağımsız bolumlerinden birinin veya, kat irtifakı bağlanmış arsa payının satılması halinde diğer kat maliklerinin veya irtifak hakkı sahiplerinin oncelikle satın alma hakkı yoktur.
Bir bağımsız bolumun paydaşlarından birinin kendi payını başkasına satması halinde oteki paydaşlar, oncelikle satınalma hakkını kullanabilirler.
Sozleşmede bu maddenin aksine hukum konulabilir.

D) Genel hukumlerin uygulanma alanı:
Madde 9 - Kat mulkiyetine veya kat irtifakına ait kutuk kaydında veya kat malikleri arasındaki sozleşmede veya yonetim planında veya bu kanunda hukum bulunmayan hallerde, kat mulkiyetinden doğan anlaşmazlıklar,Medeni Kanun ve ilgili diğer kanunlar hukumlerine gore karara bağlanır.


2.Bolum : Kat Mulkiyetinin ve Kat İrtifakının Kurulması

A) Genel kural:
Madde 10 - Kat mulkiyeti ve kat irtifakı resmi senetle ve tapu siciline tescil ile doğar.
Anagayrimenkulun tumunun mulkiyeti (Kat mulkiyeti) ne cevrilmeden o gayrimenkulun yalnız bir veya birkac bolumu uzerinde kat mulkiyeti kurulamaz.
Kat mulkiyeti kurulurken aynı katta birbirine bitişik bulunan birden fazla bolum, kat mulkiyeti kutuğune tek bağımsız bolum olarak tescil edilebilir.
Kat mulkiyetinin tescili, tapu memurunca duzenlenen resmi senet uyarınca veya aşağıdaki fıkraya gore verilen bir mahkeme hukmu ile yapılır.
Kat mulkiyetine konu olmaya elverişli bir gayrimenkul uzerindeki ortaklığın giderilmesi davalarında, mirascılardan veya ortak maliklerden biri, paylaşmanın, kat mulkiyeti kurulması ve bağımsız bolumlerin tahsisi suretiyle yapılmasını isterse, hakim, o gayrimenkulun mulkiyetinin, 12 nci maddede yazılı belgelere dayanılarak kat mulkiyetine cevrilmesine ve paylar denkleştirilmek suretiyle bağımsız bolumlerin ortaklara ayrı ayrı tahsisine karar verebilir.

B) Kat mulkiyeti kutuğu:
Madde 11 - Kat mulkiyeti, Tapu Sicili Tuzuğune gore tutulacak (Kat mulkiyeti kutuğu) ne tescil olunur, bu kanunda aksine hukum olmadıkca, tescille ilgili genel hukumler, kat mulkiyeti kutuğune yapılacak tescillerde de uygulanır.
Kat irtifaklarının tescili kat mulkiyeti kutuğune yapılmayıp, bu kanunda yazılı ilgili hukumler gozetilmek şartıyla, irtifak haklarının tesciline ait genel hukumlere gore yapılır
Henuz kadastrosu yapılmamış olan yerlerde kat mulkiyeti, Tapu Sicili Tuzuğundeki formule gore, ayrıca tutulacak (Kat mulkiyeti zabıt defteri) ne tescil olunur.

C) Kat mulkiyetinin kurulması:
I - İstem ve belgeler:
Madde 12 - (Değişik: 13/4/1983 - 2814/4 md.)
Kat mulkiyetinin kurulması icin, anagayrimenkulun kat mulkiyetine cevrilmesi hususunda o gayrimenkulun maliki veya butun paydaşları tarafından imzalanan bir dilekcenin tapu idaresine verilmesi veya istemde bulunulması lazımdır. Bu dilekcede veya istem uzerine tapu idaresince duzenlenecek tutanakta, anagayrimenkulun kat mulkiyetine konu olacak bağımsız bolumlerinin ayrı ayrı değerlerinin ve bu bolumlere değerleri ile oranlı olarak tahsisi istenen arsa paylarının gosterilmesi şarttır.
Dilekceye veya istem tutanağına, kanunlara gore temliki tasarruflar icin verilmesi gerekenlerden başka, aşağıda yazılı belgeler de eklenir.
a) Anagayrimenkulun (yapı veya yapıların) dış cepheler ve ic taksimatı bağımsız bolum, eklenti ve ortak yerlerinin olculeri acıkca gosterilmek suretiyle bir mimar veya muhendis tarafından yapılan ve anagayrimenkulun maliki veya butun paydaşları tarafından imzalanan ve icinde gosterilenlerin doğruluğu belediyece tasdik olunan proje ve birden cok yapılarda yerleşimlerini gosteren vaziyet planı ile belediyece verilen yapı kullanma belgesi;
b) Anagayrimenkulun (yapı veya yapıların) on ve arka cephelerini ve mumkunse yarı cephelerini gosteren, en az 13x18 buyukluğunde ve doğruluğu belediyece tasdikli bir fotoğraf;
c) Her bağımsız bolumun arsa payını, kat, daire, iş burosu gibi nevini ve bunların birden başlayıp sıra ile giden numarasını, varsa eklentisini gosteren ve anagayrimenkulun maliki veya butun paydaşları tarafından imzalanmış noterden tasdikli liste;
d) Bağımsız bolumlerin kullanılış tarzına, birden cok yapının varlığı halin- de bu yapıların ozelliğine gore 28 inci maddedeki esaslar cercevesinde hazırlanmış, kat mulkiyetini kuran malik veya malikler tarafından imzalanmış bir yonetim planı.

II - Sozleşme ve tescil:
Madde 13 - (Değişik birinci fıkra: 13/4/1983 - 2814/5 md.) Tapu memuru kendisine verilen belgelerin tamam ve usulune uygun ve dilekceyi verenlerin veya istemde bulunanların yetkili olduklarına kanaat getirdikten sonra, kat mulkiyeti veya kat irtifakı kurulmasına dair resmi sozleşmeyi duzenler. Bu sozleşme aynı zamanda tescil istemi sayılır.
Sozleşme duzenlenince, anagayrimenkulun kayıtlı bulunduğu tapu kutuğu sayfasındaki (Mulkiyet) hanesine (Bu gayrimenkulun mulkiyeti kat mulkiyetine cevrilmiştir) ibaresi yazılarak sayfa kapatılır ve kat mulkiyetine konu olan her bağımsız bolum, kat mulkiyeti kutuğunun ayrı bir sayfasına o bolume bağlı arsa payı ve anagayrimenkulun kayıtlı bulunduğu genel kutukteki pafta, ada, parsel, defter ve sayfa numaraları gosterilmek suretiyle tescil edilir; anagayrimenkulun kayıtlı bulunduğu genel kutuk sayfasına da, bağımsız bolumlerin kat mulkiyeti kutuğundeki defter ve sayfa numaraları işlenmek suretiyle, kutukler arasında bağlantı sağlanır.
Anagayrimenkulun kapatılan sayfasında evvelce mevcut olan haklara ait sicil kaydı, Tapu Sicili Tuzuğunun (Taksim halinde kayıtların nakli) ne dair hukumlerine gore, bağımsız bolumlerin kat mulkiyeti kutuğundeki sayfasına gecirilir.
Kat mulkiyeti kutuğune tescil edilen her bağımsız bolum ayrı bir gayrimenkul niteliğini kazanır ve kutukte o bolumun tasdikli planındaki numarayı alır.
(Değişik: 13/4/1983 - 2814/5 md.) Kat malikine, anagayrimenkulun caplı tasarruf belgesinden başka, istem halinde, 12 nci maddenin (a) bendinde belirtilen projeden kendi bağımsız bolumune ait olan kısmının tasdikli bir orneği de verilir.


D) Kat irtifakının kurulması:
Madde 14 - (Değişik birinci fıkra:13/4/1983 - 2814/6 md.) Henuz yapı yapılmamış veya yapısı tamamlanmamış bir arsa uzerinde kat irtifakının kurulması ve tapu siciline tescil edilmesi icin o arsanın malikinin veya butun paydaşlarının buna ait bir dilekce veya istem ile birlikte 12 nci maddenin (a) ve (c) bentlerine uygun olarak duzenlenen proje, plan, liste ve (d) bendindeki yonetim planı ile diğer belgeleri tapu idaresine vermeleri lazımdır. Kat mulkiyetine gecişte ayrıca yonetim planı istenmez.
Bir arsa uzerinde kat irtifakları ancak sozleşmede veya dilekcede her kat irtifakının ilgili bulunduğu bağımsız bolume tahsisi istenen arsa payı, arsanın kayıtlı olduğu kutuğun (Beyanlar) hanesinde belirtilmek suretiyle kurulur ve yapının, verilen projeye gore tamamlanmasından sonra kat mulkiyetine konu olacak bağımsız bolumlerinin numarası ve bu bolumlere bağlı eklentiler kutuğun beyanlar hanesinde belirtilir.
Yapının tamamlanmasından sonra kat irtifaklarının kat mulkiyetine cevrilmesi, irtifak sahiplerinden biri tarafından istenince, tescil, kat irtifakının tesciline ait resmi senede ve 12 nci maddede yazılı belgelere ve anagayrimenkulun bağımsız bolumlerinin, evvelce verilmiş olan plana uygunluğunun belediyece tasdikine dayanılarak yapılır.

3.Bolum : Kat Maliklerinin ve Kat İrtifakı Sahiplerinin Hakları

A) Kat maliklerinin hakları:
I - Bağımsız bolum uzerinde:
Madde 15 - Kat malikleri kendilerine ait bağımsız bolumler uzerinde, bu kanunun ilgili hukumleri saklı kalmak şartıyla,Medeni Kanunun maliklere tanıdığı butun hak ve yetkilere sahiptirler.
II - Ortak yerler uzerinde :
Madde 16 - Kat malikleri anagayrimenkulun butun ortak yerlerine, arsa payları oranında, ortak mulkiyet hukumlerine gore malik olurlar.
Kat malikleri ortak yerlerde kullanma hakkına sahiptirler; bu hakkın genel komurluk, garaj, teras, camaşırhane ve camaşır kurutma alanları gibi yerlerdeki olcusu, aksine sozleşme olmadıkca, her kat malikine ait arsa payı ile oranlıdır.

B) Kat irtifakı sahibinin hakları:
Madde 17 - Kat irtifakı sahipleri, ortak arsa uzerinde yapılacak yapının, sozleşmede yazılı sure icinde başlaması ve tamamlanması icin kendilerine duşen borcların yerine getirilmesini, karşılıklı olarak isteme ve dava etme hakkına sahiptirler.
(Değişik: 13/4/1983 -2814/7 md.) Kat irtifakı sahipleri yapının tamamlanması icin kendi aralarından veya dışarıdan bir veya birkac kişiyi yonetici olarak tayin edebilirler. Kat mulkiyeti yoneticisinin gorev, yetki ve sorumluluklarına dair hukumler, bu yonetici hakkında da uygulanır.
(Ek: 13/4/1983 - 2814/7 md.) Kat irtifakı kurulmuş gayrimenkullerde yapı fiilen tamamlanmış ve bağımsız bolumlerin ucte ikisi fiilen kullanılmaya başlanmışsa, kat mulkiyetine gecilmemiş olsa dahi anagayrimenkulun yonetiminde kat mulkiyeti hukumleri uygulanır.


4.Bolum : Kat Maliklerinin ve Kat İrtifakı Sahiplerinin Borcları

A) Kat Maliklerinin borcları:
I - Genel kural:
Madde 18 - Kat malikleri, gerek bağımsız bolumlerini, gerek eklentileri ve ortak yerleri kullanırken doğruluk kaidelerine uymak, ozellikle birbirini rahatsız etmemek, birbirinin haklarını ciğnememek ve yonetim planı hukumlerine uymakla, karşılıklı olarak yukumludurler.
Bu kanunda kat maliklerinin borclarına dair olan hukumler, bağımsız bolumlerdeki kiracılara ve oturma (Sukna,) hakkı sahiplerine veya bu bolumlerden herhangi bir suretle devamlı olarak faydalananlara da uygulanır;bu borcları yerine getirmeyenler kat malikleriyle birlikte, muteselsil olarak sorumlu olur.
Giderlere ve sigorta, primlerine ait 20 nci madde hukmu saklıdır.
II - Anayrimenkulun bakımı, korunması ve zarardan sorumluluk:
Madde 19 - Kat malikleri, anagayrimenkulun bakımına ve mimarı durumu ile guzelliğini ve sağlamlığını titizlikle korumaya mecburdurlar.
(Değişik: 13/4/1983 - 2814/8 md.) Kat maliklerinden biri, butun kat maliklerinin rızası olmadıkca,anagayrimenkulun ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler, değişik renkte dış badana veya boya yaptıramaz. Kendi bağımsız bolumunde ise ana yapıya zarar verecek nitelikte onarım, tesis ve değişiklik yapamaz. Tavan, taban veya duvar ile birbirine bağlantılı bulunan bağımsız bolumlerin bağlantılı yerlerinde, bu bolum maliklerinin ortak rızası ile anayapıya zarar vermeyecek onarım, tesis ve değişiklik yapılabilir.
Her kat maliki anagayrimenkule ve diğer bağımsız bolumlere, kusuru ile verdiği zarardan dolayı diğer kat maliklerine karşı sorumludur.
III- Anagayrimenkulun genel giderlerine katılma :
Madde 20 - (Değişik birinci fıkra:13/4/1983 - 2814/9 md.) Kat maliklerinden her biri aralarında başka turlu anlaşma olmadıkca:
a) Kapıcı, kaloriferci,bahcıvan ve bekci giderlerine ve bunlar icin toplanacak avansa eşit olarak;
b) Anagayrimenkulun sigorta primlerine ve butun ortak yerlerin bakım,koruma ve onarım giderleri ile yonetici aylığı gibi diğer giderlere ve ortak tesislerin işletme giderlerine ve giderler icin toplanacak avansa kendi arsa payı oranında;
Katılmakla yukumludur.
c) Kat malikleri ortak yer veya tesisler uzerindeki kullanma hakkından vazgecmek veya kendi bağımsız bolumunun durumu dolayısıyla bunlardan faydalanmaya luzum ve ihtiyac bulunmadığını ileri surmek suretiyle bu gider ve avans payını odemekten kacınamaz.
(Değişik: 13/4/1983 - 2814/9 md.) Gider veya avans payını odemeyen kat maliki hakkında, diğer kat maliklerinden her biri veya yonetici tarafından, yonetim planına, bu Kanuna ve genel hukumlere gore dava acılabilir, icra takibi yapılabilir. Gider ve avans payının tamamını odemeyen kat maliki odemede geciktiği gunler icin aylık yuzde on hesabıyla gecikme tazminatı odemekle yukumludur.
Birinci fıkradaki giderlere, kat maliklerinden birinin veya onun bağımsız bolumunden herhangi bir suretle faydalanan, kişinin, kusurlu bir hareketi sebep olmuşsa, gidere katılanların yaptıkları odemeler icin o kat malikine veya gidere sebep olanlara rucu hakları vardır.
IV - Sigorta anlaşması:
Madde 21 - Anagayrimenkulun, kat malikleri kurulunca tayin edilecek değer uzerinden sigorta edilmesi kat malikleri kurulunca kararlaştırılabilir.
Sigorta yapılması halinde kat malikleri, sigorta giderlerine, arsa payları oranında, katılmakla yukumludurler.
Anagayrimenkulun tumunun harap olması halinde alınacak sigorta bedeli, aksine sozleşme olmadıkca, kat maliklerine, arsa payları oranında, paylaştırılır.
Yalnız bir veya bir kac bağımsız bolum veya eklentisi veya ortak yerlerden bir kısmı hasara uğramışsa,alınacak sigorta bedeli hasara uğrayan yerlerin onarımına arsa payları oranında harcanır,
Kat malikleri anagayrimenkulun sigortasıyla giderilemeyecek olan zararlarını karşılamak uzere, kendi bağımsız bolumlerini ayrıca kendi ad ve hesaplarına sigorta ettirebilirler; bu halde alınacak sigorta bedeli, anagayrimenkulun sigorta bedelindeki payları da ayrıca saklı kalmak uzere, yalnız kendilerine ait olur.
Sigorta hakkındaki emredici hukumler saklıdır.
V - Ortak giderlerin teminatı:
Madde 22 - (Değişik birinci fıkra: 13/4/1983 -2814/10 md.) Kat malikinin, 20 nci madde uyarınca payına duşecek gider ve avans borcundan ve gecikme tazminatından, bağımsız bolumlerin birinde kira akdine, oturma (sukna) hakkına veya başka bir sebebe dayanarak devamlı bir şekilde faydalananlar da muştereken ve muteselsilen sorumludur. Ancak, kiracının sorumluluğu odemekle yukumlu olduğu kira, miktarı ile sınırlı olup, yaptığı odeme kira borcundan duşulur.
Kat malikinin borcu bu yolla da alınamazsa, mahkemece tesbit edilen borcunu odemeyen kat malikinin bağımsız bolumu uzerine, varsa yoneticinin yoksa kat maliklerinden birinin yazılı istemiyle bu borc tutarı icin, diğer kat malikleri lehine kanuni ipotek hakkı tescil edilir. Medeni Kanunun 807 nci maddesinin son fıkrası hukmu burada da uygulanır.
(Değişik: 13/4/1983-2814/10 md.) Kat maliklerinin, gider borcunu odemeyen kat maliki veya diğer sorumlulardan olan alacakları onceliklidir.
VI - Musaade mecburiyeti:
Madde 23 - Kat maliklerinden birinin bağımsız bolumunde veya bu bolumdeki tesislerde meydana gelen bir hasar veya bozukluğun onarımı veya giderilmesi veya tesislerin yeniden yapılması icin diğer bir bağımsız bolume girmek gerekiyorsa, o bolumun maliki veya o bolumde başka sıfatla oturanlar, giriş musaadesi vermeye ve bolumde gerekli işlerin yapılmasına katlanmaya mecburdurlar.
Anagayrimenkulun bir kısmının harap olması halinde, harap olan bağımsız bolum ve eklentilerinin veya ortak yerlerin veya bağımsız bolumdeki tesislerin yeniden yapılması icin, sağlam kalan bağımsız bolumlerin icinden veya dışından faydalanılması gerekiyorsa, o bolumlerin malikleri veya orada başka sıfatla oturanlar buna musaade etmeye mecburdurlar.
Yukarıdaki fıkralarda yazılı musaade yuzunden, kat maliklerinin veya orada başka sıfatla oturanların uğrayacakları zararı, lehine musaade verilen bağımsız bolum malikleri derhal odemekle yukumludurler.
VII - Yasak işler:
Madde 24 - Anagayrimenkulun, kutukte mesken, iş veya ticaret yeri olarak gosterilen bağımsız bir bolumunde hastane, dispanser, klinik, poliklinik, ecza laboratuarı gibi muesseseler kurulamaz; kat maliklerinin buna aykırı sozleşmeleri hukumsuzdur; dispanser, klinik, poliklinik niteliğinde olmayan muayenehaneler bu hukmun dışındadır.
Anagayrimenkulun, kutukte mesken olarak gosterilen bağımsız bir bolumunde sinema, tiyatro, kahvehane, gazino, pavyon, bar, kulup, dans salonu ve emsali gibi eğlence ve toplantı yerleri ve fırın, lokanta, pastahane, suthane gibi gıda ve beslenme yerleri ve imalathane, boyahane, basımevi, dukkan, galeri ve carşı gibi yerler, ancak kat malikleri kurulunun oybirliği ile vereceği kararla acılabilir.
Bu karar yoneticinin veya kat maliklerinden birinin istemi uzerine butun bağımsız bolumlerin kat mulkiyeti kutuğundeki sahifelerine şerh verilir.
VIII - Kat mulkiyetinin devri mecburiyeti:
Madde 25 - Kat maliklerinden biri bu kanuna gore kendisine duşen borcları ve yukumleri yerine getirmemek suretiyle diğer kat maliklerinin haklarını, onlar icin cekilmez hale gelecek derecede ihlal ederse, onlar, o kat malikinin mustakil bolumu uzerindeki mulkiyet hakkının kendilerine devredilmesini hakimden isteyebilirler.
Bu gibi bir kat maliki hakkında, bağımsız bolumun mulkiyetinin dava tarihin- deki değeri o kat malikine odenerek bu mulkiyetin diğer kat maliklerine, arsa payları oranında devredilmesi icin dava acılmasına kat malikleri kurulunca karar verilir; bu kararı almak icin coğunluk sağlanamazsa veya kat maliklerinden bir kısmı bu davayı acmak istemezse, davayı oteki kat malikleri acar ve davalının bağımsız bolumunun mulkiyeti, davayı acmış olan kat maliklerine, arsa payları oranında, devrolunur.
Aşağıdaki durumlarda, birinci fıkrada yazılı cekilmezlik, her halde mevcut farz edilir
a) Ortak giderlerden ve avanstan kendine duşen borcları odemediği icin hakkında iki takvim yılı icinde uc defa icra veya dava takibi yapılmasına sebep olunması;
b) Anagayrimenkulun bulunduğu yerin sulh hakimi tarafından 33 uncu madde gereğince verilen emre rağmen, bu kanunda yazılı borc ve yukumleri yerine getirmemek suretiyle oteki kat maliklerinin haklarını ihlal etmekte devamlı olarak bir yıl ısrar edilmesi;
c) Kendi bağımsız bolumunu randevu evi veya kumarhane veya benzeri yer ola- rak kullanmak suretiyle ahlak ve adaba aykırı harekette bulunması.
Bu maddedeki dava hakkı, sebebinin oğrenilmesi tarihinden başlayarak altı ay ve her halde dava hakkının doğumundan başlayarak beş yıl icinde kullanılmazsa ve dava sebebi de ortadan kalkmışsa duşer.

B) Kat irtifakı sahiplerinin borcları:
Madde 26 - Kat irtifakı sahipleri bu hakka konu olan ortak arsa uzerinde, ileride kat mulkiyetine cevrilmek uzere yapılacak yapının sozleşmeye ve plana gore tamamlanması icin kendilerine duşen borcları vaktinde yerine getirmek ve yapı işini, doğruluk kaideleri uyarınca kolaylaştırmakla, karşılıklı olarak, yukumludurler.
Kat irtifakı sahiplerinden biri kendine duşen borcları, noterlikce yaptırılan ihtara rağmen, bu ihtar tarihinden başlayarak iki ay icinde yerine getirmezse, diğerlerinin yazılı istemi uzerine hakim, onun arsa payının ve kat irtifakının, o zamanki değeri karşılığında, oteki paydaşlara, arsa payları oranında, devrine karar verir.
Kat irtifakı sahiplerinden birinin kusuru yuzunden, yapının kanuni sure icinde yapılamaması sebebiyle kat irtifakı duşerse, kusurlu taraf diğerlerinin bu yuzden uğradıkları zararı tazminle yukumludur.

5.Bolum : Anagayrimenkulun Yonetimi

A) Genel kurul:
Madde 27 - Anagayrimenkul, kat malikleri kurulunca yonetilir ve yonetim tarzı, kanunların emredici hukumleri saklı kalmak şartıyla, bu kurul tarafından kararlaştırılır.
B) Yonetim planı:
Madde 28 - Yonetim planı yonetim tarzını, kullanma maksat ve şeklini yonetici ve denetcilerin alacakları ucreti ve yonetime alt diğer hususları duzenler. Yonetim planı, butun kat maliklerini bağlıyan bir sozleşme hukmundedir.
Yonetim planında hukum bulunmayan hallerde, anagayrimenkulun yonetiminden doğacak anlaşmazlıklar bu kanuna ve genel hukumlere gore karara bağlanır.
(Değişik: 13/4/1983-2814/11 md.) Yonetim planının değiştirilmesi icin butun kat maliklerinin beşte dordunun oyu şarttır. Kat maliklerinin 33 uncu maddeye gore mahkemeye başvurma hakları saklıdır.
Yonetim planı ve bunda yapılan değişiklikler, butun kat malikleriyle onların kulli ve cuzi haleflerini ve yonetici ve denetcileri bağlar.
Yonetim planının ve onda sonradan yapılan değişikliklerin tarihi, kat mulki- yeti kutuğunun (Beyanlar) hanesinde gosterilir ve bu değişiklikler yonetim planına bağlanarak kat mulkiyetinin kuruluş belgeleri arasında saklanır.
C) Kat malikleri kurulunun toplantısı ve kararları:
I - Toplantı zamanı:
Madde 29 - Kat malikleri kurulu, yılda bir defadan az olmamak uzere yonetim planında gosterilen zamanlarda, eğer boyle bir zaman gosterilmemişse, her takvim yılının ilk ayı icinde toplanır.
Onemli bir sebebin cıkması halinde,yoneticinin veya denetcinin veya kat maliklerinden ucte birinin istemi uzerine ve toplantı icin istenilen tarihten en az onbeş gun once butun kat maliklerine imzalattırılacak bir cağrı veya bir taahhutlu mektupla, toplantı sebebi de bildirilmek şartıyla, kat malikleri kurulu her zaman toplanabilir.
İlk cağrı yapılırken, birinci toplantıda, yeter sayının sağlanamaması halinde, ikinci toplantının nerede ve hangi tarihte yapılacağı da belirtilir.
II-Yeter sayı:
Madde 30 - Kat malikleri kurulu, kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarısından fazlasıyla toplanır ve oy cokluğuyla, karar verir.
Yeter sayı sağlanamadığı icin ilk toplantı yapılamazsa kararlar en gec bir hafta, icerisinde yapılacak ikinci toplantıya katılanların, oy coğunluğuyla verilir.
Bu kanunda yeter sayı icin ayrıca konulmuş olan hukumler saklıdır.
III - Oya katılma:
Madde 31 - Her kat maliki,arsa payı oranına bakılmaksızın, bir tek oy hakkına sahiptir.
Anagayrimenkulde birden ziyade bağımsız bolumu olan kat maliki, her bağımsız bolum icin ayrı bir oy hakkına sahiptir; bununla beraber onun malik olduğu bağımsız bolumlerin sayısı ne olursa olsun, sahip olacağı oy sayısı butun oyların ucte birinden fazla olamaz, oy hesabı yapılırken kesirler gozonune alınmaz.
Bir bağımsız bolumun birden ziyade maliki varsa, kat malikleri kurulunda bunları iclerinden vekalet verecekleri birisi temsil eder. Kat maliklerinden biri ehliyetsiz ise onu kanuni mumessili temsil eder.
Alınacak karar doğrudan doğruya kendini ilgilendiren kat maliki goruşmelerde hazır bulunabilir,fakat oya katılamaz.
Kat maliklerinden biri oyunu,yetkili vekil eliyle kullanabilir; ancak aynı kişi oy sayısının ucte birinden fazlasını kullanmak uzere vekil tayin edilemez.
IV - Kararlar:
Madde 32 - Anagayrimenkul kat malikleri kurulu tarafından, sozleşme, yonetim planı ve kanun hukumleri uyarınca verilecek kararlara gore yonetilir.
Butun kat malikleriyle kulli ve cuzi halefleri, yonetici ve denetciler, kat malikleri kurulunun kararlarına uymakla yukumludurler.
Anagayrimenkulun kullanılmasından veya yonetiminden dolayı kat malikleri arasında veya bunlarla yonetici ve denetciler arasında veya denetcilerle yoneticiler arasında cıkan anlaşmazlıklar, kat malikleri kurulunca cozulur ve karara bağlanır.
Kat malikleri kurulu kararları (1) den başlayıp sırayla giden sayfa numaraları taşıyan her sayfası noter muhuriyle tasdikli bir deftere yazılarak, toplantıda, bulunan butun kat maliklerince imzalanır karara aykırı oy verenler bu aykırılığın sebebini belirterek imza koyarlar.
Bir husus hakkında ilerde cıkan anlaşmazlıklar, karar defterinde aynı hususa dair daha once verilmiş bir karar varsa kaide olarak ona gore cozulur.
V - Hakimin mudahalesi:
Madde 33 - Kat malikleri kurulunca verilen karara razı olmayan veya kat maliklerinden birinin yahut onun katından kira akdine, oturma (Sukna) hakkına veya başka bir sebebe dayanarak devamlı surette faydalanan kimsenin, borc ve yukumlerini yerine getirmemesi yuzunden zarar goren kat maliki veya kat malikleri anagayrimenkulun bulunduğu yerin sulh mahkemesine başvurarak, hakimin mudahalesini isteyebilir.
Hakim, ilgilileri dinledikten sonra, bu kanuna ve yonetim planına ve bunlarda bir hukum yoksa, genel hukumlere ve hakkaniyet kaidelerine gore derhal kararını verir ve bunun, tesbit edeceği kısa bir sure icinde yerine getirilmesi luzumunu ilgiliye tefhim veya tebliğ eder.
Tesbit edilen sure icinde hakimin kararını yerine getirmeyenlerden, aynı mahkemece, 100 liradan 2000 liraya kadar para cezası alınmasına kesin olarak hukmolunur;yirmibeşinci madde hukmu mahfuzdur.
D) Yonetici:
I - Atanması:
Madde 34 - Kat malikleri, anagayrimenkulun yonetimini kendi aralarından veya dışardan sececekleri bir kimseye veya uc kişilik bir kurula verebilirler; bu kimseye (Yonetici), kurula da (Yonetim kurulu) denir.
Anagayrimenkulun sekiz veya daha fazla bağımsız bolumu varsa, yonetici atanması mecburidir.
Anagayrimenkulun butun bolumleri bir kişinin mulkiyetinde ise, malik kanunen yonetici durumundadır.
Yonetici, kat maliklerinin, hem sayı hem arsa payı bakımından coğunluğu tarafından atanır.
Yonetici her yıl kat malikleri kurulunun kanuni yıllık toplantısında yeniden atanır; eski yonetici tekrar atanabilir.
Kat malikleri anagayrimenkulun yonetiminde anlaşamaz veya toplanıp bir yonetici atayamazlarsa, o geyrimenkulun bulunduğu yerin sulh mahkemesince, kat maliklerinden birinin muracaatı uzerine ve mumkunse diğerleri de dinlendikten sonra, gayrimenkule bir yonetici atanır. Bu yonetici, aynen kat maliklerince atanan yoneticinin yetkilerine sahip ve kat maliklerine karşı sorumlu olur.
Sulh mahkemesince atanan yonetici, bu atanma uzerinden altı ay gecmedikce, kat malikleri kurulunca değiştirilemez Ancak haklı bir sebep cıkarsa, onu atamış olan sulh mahkemesi, değiştirmeye musaade edebilir.
Yonetici atanırken kendisiyle yapılan sozleşmede, teminat gostermesi şart edilebilir; sozleşmede boyle bir şart olmasa bile, haklı bir sebebin cıkması halinde kat malikleri kurulu, yoneticiden teminat gostermesini isteyebilir.
Yoneticinin oz ve soyadı ile iş ve ev adresinin anagayrimenkulun giriş kapısı yanına veya antrede gorulecek bir yere cevre icinde asılması mecburidir. Bu yapılmazsa, yoneticiden veya yonetim kurulu uyelerinin her birinden,ilgilinin başvurması uzerine aynı mahkemece 50 liradan 250 liraya kadar para cezası alınmasına kesin olarak hukmolunur.
II - Yoneticinin gorevleri:
1. Genel yonetim işlerinin gorulmesi:
Madde 35 - Yoneticinin gorevleri, yonetim planında belirtilir; yonetim planında aksine hukum olmadıkca, yonetici aşağıdaki işleri gorur:
a) Kat malikleri kurulunca verilen kararların yerine getirilmesi;
b) Anagayrimenkulun gayesine uygun olarak kullanılması, korunması, bakımı ve onarımı icin gereken tedbirlerin alınması;
c) Anagayrimenkulun sigorta ettirilmesi;
d) Anagayrimenkulun genel yonetim işleriyle korunma, onarım, temizlik gibi bakım işleri ve asansor ve kalorifer, sıcak ve soğuk hava işletmesi ve sigorta icin yonetim planında gosterilen zamanda, eğer boyle bir zaman gosterilmemişse, her takvim yılının ilk ayı icinde, kat maliklerinden avans olarak munasip miktarda paranın toplanması ve bu avansın harcanıp bitmesi halinde, geri kalan işler icin tekrar avans toplanması;
e) Anagayrimenkulun yonetimiyle ilgili diğer butun odemelerin kabulu, yonetim dolayısıyla doğan borcların odenmesi ve kat malikleri tarafından ayrıca yetkili kılınmışsa, bağımsız bolumlere ait kiraların toplanması;
f) Anagayrimenkulun tumunu ilgilendiren tebligatın kabulu;
g) Anagayrimenkulu ilgilendiren bir surenin gecmesinden veya bir hakkın kaybına meydan vermeyecek gerekli tedbirlerin alınması;
h) Anagayrimenkulun korunması ve bakımı icin kat maliklerinin yararına olan hususlarda gerekli tedbirlerin, onlar adına, alınması;
i) Kat mulkiyetine ilişkin borc ve yukumlerini yerine getirmeyen kat maliklerine karşı dava ve icra takibi yapılması ve kanuni ipotek hakkının kat mulkiyeti kutuğune tescil ettirilmesi;
j) Topladığı paraları ve avansları yatırmak ve gerektiğinde almak uzere muteber bir bankada kendi adına ve fakat anagayrimenkulun yonetici sıfatı gosterilmek suretiyle, hesap actırılması;
k) Kat malikleri kurulunun toplantıya cağırılması.
2. Defter tutulması ve belgelerin saklanması:
Madde 36 - Yonetici, kat malikleri kurulunun kararlarını protokolleri, yapılan ihtar ve tebligatın ozetini ve tarihlerini ve butun giderleri, 32 nci maddede sozu gecen deftere tarih sırasıyla yazmaya ve bu defteri ve giderlerin belgeleriyle diğer butun belgeleri bir dosyada saklamaya mecburdur.
Bu defterin, her takvim yılının bitmesinden başlayarak bir ay icinde yonetici tarafından notere kapattırılması mecburidir.
Bu maddede yazılı gorevleri yerine getirmeyen yoneticiye 33 uncu maddenin son fıkrasında yazılı cezalar uygulanır.
3. İşletme projesinin yapılması:
Madde 37 - (Değişik:13/4/1983 - 2814/12 md.)
Kat malikleri kurulunca kabul edilmiş işletme projesi yoksa, yonetici gecikmeksizin bir işletme projesi yapar.
Bu projede ozellikle:
a) Anagayrimenkulun bir yıllık yonetiminde tahmini olarak gelir ve gider tutarları;
b) Tum giderlerden her kat malikine, bu Kanunun 20 nci maddesindeki esaslara gore duşecek tahmini miktar;
c) Tahmini giderlerle diğer muhtemel giderleri karşılamak uzere her kat malikinin 20 nci maddedeki esaslara gore vermesi gereken avans tutarı; Gosterilir.
Bu proje,kat maliklerine veya bağımsız bolumden fiilen yararlananlara, imzaları karşılığında veya taahhutlu mektupla bildirilir. Bildirimden başlayarak yedi gun icinde projeye itiraz edilirse durum kat malikleri kurulunda incelenir ve proje hakkında, karar verilir, gerekirse yeni bir proje hazırlanır.
Kesinleşen işletme projeleri veya kat malikleri kurulunun işletme giderleri ile ilgili kararları, İcra ve İflas Kanununun 68 inci maddesinin 1 inci fıkrasında belirtilen belgelerden sayılır.
III- Sorumluluğu:
1.Genel kural:
Madde 38 - Yonetici, kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumludur.
2. Hesap Verme:
Madde 39 - Yonetici, yonetim planında Yazılı zamanlarda eğer boyle bir zaman yazılmamışsa her takvim yılının birinci ayı icinde kat malikleri kuruluna,anagayrimenkul dolayısıyla o tarihe kadar elde edilen gelirlerin ve yapılmış olan giderlerin hesabına vermekle yukumludur.
Kat maliklerinin yarısı isterse, bunların arsa payları ne olursa, olsun yonetim planında yazılı zamanlar dışında da hesabın gosterilmesi yoneticiden istenebilir.
IV-Hakları:
Madde 40 - Yonetici, kaide olarak vekilin haklarına sahiptir.
Kat malikleri,kendilerine duşen borcları ve yukumleri yonetici tarafından noterlikce yaptırılan ihtara rağmen vaktinde ve tamamen yerine getirmezlerse, yonetici, hicbir tazminat odemeye mecbur olmaksızın, kendine ait sozleşmeyi feshedip yoneticilikten cekilerek bu yuzden uğradığı zararın tazminini kat maliklerinden isteyebilir.
Yonetici, yonetim planında veya kendisiyle yapılan sozleşmede bir ucret tayin edilmemiş olsa bile, kat maliklerinden uygun bir ucret isteyebilir,
(Değişik: 13/4/1983-2814/13 md.) Kat malikleri kurulu,kat malikleri arasından atanmış yoneticinin normal yonetim giderlerine katılıp katılmayacağı, katılacaksa, ne oranda katılacağını kararlaştırır. Bu yolda, bir karar alınmamış ise, yonetici yonetim suresince kendisine duşen normal yonetim giderlerinin yarısına katılmaz.
E) Yonetimin denetlenmesi:
Madde 41 - Kat malikleri kurulu, yoneticinin bu gorevdeki tutumunu devamlı olarak denetler ve haklı bir sebebin cıkması halinde onu her zaman değiştirebilir.
Hesapların denetlenmesi icin yonetim planında, belli bir zaman konulmamışsa; bu denetim her uc ayda bir yapılır; bununla beraber haklı bir sebep cıkarsa, hesap denetlenmesi her zaman yapılabilir.
Kat malikleri kurulu denetim işini, kendi aralarından sayı ve arsa payı coğunluğuyla sececekleri bir denetciye veya uc kişilik bir denetim kuruluna verebilir; bu halde denetci veya denetim kurulu yonetim planında yazılı zamanlarda, eğer zaman yazılmamışsa, her takvim yılının birinci ayı icinde kat malikleri kuruluna verecekleri bir raporla denetimin sonucunu ve anagayrimenkulun yonetim tarzı hakkındaki duşuncelerini bildirir; bu rapor coğaltılarak birer orneği taahhutlu mektupla kat maliklerine gonderilir.
Denetciler bu raporu ve verecekleri kararları ve gerekli gordukleri diğer hususları, (1) den başlayıp sıra ile giden sayfa numaraları taşıyan ve her sayfası noter muhruyle tasdikli bir deftere gecirip tarih koyarak altını imza ederler.
F) Yenilik ve ilaveler:
I - Faydalı olanlar:
Madde 42 - Kat malikleri,anagayrimenkulun ortak yerlerinde kendi başlarında bir değişiklik yapamazlar; ortak yerlerin duzgun veya bunları kullanmanın daha rahat ve kolay bir hale konulmasına veya bu yerlerden elde edilecek faydanın coğaltılmasına yarayacak butun yenilik ve ilaveler, kat maliklerinin sayı ve ar- sa payı coğunluğu ile verecekleri karar uzerine yapılır.
Bu işlerin giderleri, yeniliklerden faydalananlar tarafından, faydalanma oranına gore, odenir.
(Ek:10/12/1990 - KHK - 431/1 md.; Aynen kabul: 5/2/1992-3770/1 md.) Kat maliklerinden birinin isteği ile ortak kaloriferle olan ısınmanın doğalgaz kullanılmak maksadıyla ferdi ısınmaya donuşturulmesi, kat maliklerinin sayı ve arsa payı coğunluğu ile verecekleri karar uzerine yapılır.
(Ek : 10/12/1990 - KHK - 431/ 1 md.; Aynen kabul: 5/2/1992-3770/1 md.) Ortak kaloriferle olan ısınmanın ferdi ısınmaya donuşturulmesine karar verilmesi halinde yonetim planının bu karara aykırı hukumleri değiştirilmiş sayılır ve bu konuda yapılacak ortak işlerin giderleri arsa payı oranına gore odenir.
II - Cok masraflı ve luks olanlar:
Madde 43 - Yapılması arzu edilen yenilik ve ilaveler cok masraflı ise veya yapının ozel durumuna gore luks bir nitelik taşıyorsa veya anagayrimenkulun butun kat malikleri tarafından kullanılması mutlaka gerekli olan yerlerinde veya gecitlerinde bulunmuyorsa, bunlardan faydalanmak istemeyen kat maliki, gidere katılmak zorunda değildir; bu gibi yenilik ve ilavelerin giderini, onların yapılmasına karar vermiş olan kat malikleri oderler.
Bununla beraber, başlangıcta giderlere katılmayan kat maliki veya onun kulli veya cuzi halefleri yenilik ve ilavelerin yapılması ve korunması giderlerine sonradan, kendi arsa payları oranında katılırlarsa, yapılan luks yenilik veya ilaveden faydalanma hakkını kazanırlar.
III- Bağımsız bolum ilavesi:
Madde 44 - Anagayrimenkulun ustune kat ilavesi veya mevcut cekme kat yerine tam kat yapılması veya zemin veya bodrum katlarında veya arsanın boş kısmında 24 uncu maddenin ikinci fıkrasında yazılı yerlerin sonradan yapımı veya ilavesi icin:
a) Kat malikleri kurulunun buna oybirliğiyle karar vermesi;
b) Anagayrimenkulun bu inşaattan sonra alacağı duruma gore, yapılan yeni ilaveler de dahil olmak uzere butun bağımsız bolumlerine tahsis olunacak arsa paylarının, usulune gore yeniden ve oybirliğiyle tesbit edilmesi;
c) İlave edilecek yeni bağımsız bolume tahsis edilen arsa payı uzerinde, tapu memuru huzurunda yapılacak resmi senetle, 14 uncu maddeye gore kat irtifakı kurularak bunun, anagayrimenkulun butun bağımsız bolumlerinin kat mulkiyeti kutuğundeki irtifaklar hanesine tescil edilmesi ve anagayrimenkulun kapanan eski kutuk sayfasıyla 13 uncu madde hukmune gore bağlantı sağlanması; Şarttır.
Bu nitelikteki ilave ve genişletmelere muvafakat etmekle beraber kendisi katılmak istemeyen kat maliklerinin arsa paylarından, bu ilaveler sebebiyle azalan kısmın, ilaveyi yaptıranların bağımsız bolumlerine tahsisini kabul ettikleri, resmi senette belirtilir.
Bu takdirde, yeni bağımsız bolumun yapılmasına katılmayan kat maliklerinin arsa paylarından yeni tahsis sebebiyle azalan kısmın bedeli kendilerine odenmek şartıyla, yeni yapılan bağımsız bolum, kat irtifakı kurulmasına dair olan eski resmi senet gereğince kat mulkiyetine cevrilerek onu yaptıranın mulku veya yaptıranların ortak mulku olur ve kat mulkiyeti kutuğunun ayrı bir sayfasına yeni malik veya malikler adına tescil edilir.
G) Temliki tasarruflar ve onemli işler:
Madde 45 - Anagayrimenkulun bir hakla kayıtlanması veya arsanın bolunmesi ve bolunen kısmın mulkiyetinin başkasına devrolunması gibi temliki tasarruflar veya anayapının dış duvarlarının, catı veya damının reklam maksadıyla kiralanması gibi onemli yonetim işleri ancak butun kat maliklerinin oybirliğiyle verecekleri karar uzerine yapılabilir.

6.Bolum : Kat Mulkiyetinin ve Kat İrtifakının Sona Ermesi

A) Kat mulkiyetinin sona ermesi:
I - Anagayrimenkulun arsasıyla birlikte yok olması veya kamulaştırılması ile:
Madde 46 - Kat mulkiyeti, kat mulkiyeti kutuğundeki sicil kaydının silinmesiyle sona erer.
Anagayrimenkulun butun bağımsız bolumlerinin bir tek kişinin mulkiyetinde toplanmasıyla kat mulkiyeti kendiliğinden sona ermez.
Sicil kaydı, butun kat maliklerinin veya butun bağımsız bolumleri kendi mulkiyetinde toplamış bulunan malikin, anagayrimankuldeki kat mulkiyetinin adi mulkiyete cevrilmesine ait yazılı istemi uzerine silinir ve o gayrimenkul, mustakil bolumlere bağlı arsa paylarına gore, genel kutukte yeni bir sayfaya gecirilerek ve eski kayıtlarıyla bağlantı sağlanmak suretiyle tescil olunur. Anagayrimenkulun niteliğinde kat mulkiyetinin kurulmasından sonra değişiklikler olmuşsa, yeni sicil kaydına bunlar da yazılır
Bağımsız bolumlerden biri bir ayni hakla veya sicile şerh verilen bir şahsi hakla kayıtlanmış bulunuyorsa, hak sahibinin muvafakatiyle o hak kutukten silinmedikce, anagayrimenkul uzerindeki kat mulkiyetinin adi mulkiyete cevrilmesi ve kat mulkiyeti kutuğundeki sicil kaydının silinmesi istenemez.
Kayıtlayıcı hakkın sahibi, sicil kaydının silinmesine muvafakat etmemekle beraber hakkının yalnız borcluya ait mulkiyet payına veya hakkın niteliğine gore, butun ortak mulkiyet paylarına aktarılmasına muvafakat ederse bu hak sicilden silinmeksizin yalnız borclunun, adi mulkiyet esasına tabi kılınmış olan o gayrimenkuldeki butun ortak mulkiyet payları uzerine gecirilmek suretiyle genel kutuğe tescil olunur.
Anagayrimenkulun arsasıyla birlikte tamamen yok olması veya kamulaştırılması halinde sicil kaydının silinmesi genel hukumlere gore yapılır.
Anagayrimenkul kamulaştırılırsa, her bağımsız bolumun kamulaştırma bedeli bağlantılı bulunduğu arsa payı ve eklentileri de gozonunde tutularak ayrı ayrı takdir olunur ve o bolumun malikine odenir.
II - Anayapının harap olması:
Madde 47 - Anayapının tumu harap olmuşsa, anagayrimenkul uzerindeki kat mulkiyeti kendiliğinden sona erer.
Anayapının bağımsız bolumlerinden biri tamamen harap olur ve o bolumun mali- ki iki yıl icinde bolumunu yeniden yaptırmazsa, diğer kat malikleri veya bunlardan bir kısmı,bu surenin tamamlanmasından başlayarak bir yıl icinde o bolume ait arsa payının, değeri karşılığında ve arsa payları oranında kendilerine devredilmesini hakimden isteyebilirler. Bu halde devrolunan arsa payları kat mulkiyeti kutuğunun ilgili sayfalarının (Beyanlar) hanesine işaret olunur; arsa payını devralanlar,devraldıkları tarihten başlayarak iki yıl icinde, harap olan bağımsız bolumu yeniden yaptırmaya veya aynı sure icerisinde butun kat malikleri bağımsız bolumlere bağlı arsa paylarını bu kanunun 3 uncu maddesinin 2 nci fıkrasındaki esaslara gore yeniden hesaplayarak kat mulkiyeti kutuğune gecirtmeye mecburdurlar.
Yukarıdaki fıkra hukmune uyulmadığı takdirde anagayrimenkul uzerindeki kat mulkiyeti kendiliğinden sona ererek, gerek o gayrimenkul ve gerek harap olan bolumler icin alınan sigorta bedeli uzerinde ortak mulkiyet hukumleri uygulanır.
Birden ziyade bağımsız bolum tamamen harap olup da bunlardan birinin yeniden yapılması diğerinin yapılmasına bağlı bulunuyorsa, bağımsız bolumleri harap olan kat malikleri bunları yeniden yaptırıp yaptırmayacaklarını, harabolma tarihinden başlayarak altı ay icinde diğer kat maliklerine yazılı olarak bildirmeye mecburdurlar. Bildirmeyenlerin yeniden yaptırmak istemedikleri kabul olunur ve onların arsa payları, bolumlerini yeniden yaptırmak isteyenlere oncelikle devredilir.
Harabolan bağımsız bolumler uzerindeki kat mulkiyeti bu maddede yazılı sureler devamınca kendiliğinden kat irtifakına cevrilir ve kat mulkiyeti kutuğunde beyanlar hanesine gecici şerh verilir. Bağımsız bolum yapılınca onun uzerindeki kat mulkiyeti yeniden doğar ve gecici şerh kutukten silinir.
III- Bildirme odevi ve kaydın silinmesi:
Madde 48 - Anagayrimenkulun veya anayapının tumunun veya bir kısmının harabolması halinde durum yonetici tarafından o gayrimenkulun bulunduğu yerin tapu idaresine ve butun kat maliklerine; eğer yonetici yoksa, bağımsız bolumu harap olan kat maliki tarafından tapu idaresine derhal bildirir; bunun bildirilmemesi yuzunden doğacak zararların tumunden bağımsız bolumu harap olan kat maliki, zararın beşte biri oranındaki kısmından da yonetici muteselsilen sorumlu olup, Hazine sorumlu değildir.
Kat mulkiyeti sona erince, kat mulkiyeti kutuğundeki sayfalar kapatılarak gayrimenkulun kaydı anayapıdan sağlam kalan kısımlar gosterilmek ve kat mulkiyeti kutuğu kurulmadan onceki genel kutuk kaydıyla bağlantı sağlanmak suretiyle, arsa payları oranında ortak mulkiyet esaslarına gore, genel kutuğe tescil edilir. Bu halde sigorta bedelleriyle enkaz uzerinde de ortak mulkiyet hukumleri yurur.
Tumu harabolan anayapının arsasında malik veya ortak malikler tarafından yine kat mulkiyeti esasına gore yeni bir yapı yapılmak istenirse, kat irtifakı ve kat mulkiyeti kurulmasına dair hukumler uygulanır.
B) Kat irtifakının sona ermesi:
Madde 49 - Kat irtifakına konu olan arsanın maliki veya ortak malikleri, tapu memuruna verecekleri yazılı bir beyanla kat irtifakına ait sicil kaydını sildirerek bu irtifaka her zaman son verebilirler.
Kat irtifakı, buna konu olan arsanın tamamıyla yok olması veya uzerinde yapı yapılamayacak hale gelmesi veya kamulaştırılması ile kendiliğinden sona erer.
(Değişik fıkralar:13/4/1983 - 2814/14 md.):
Kat irtifakına konu olan arsa uzerinde, bu irtifakın kurulması sırasında verilen plana gore beş yıl icinde yapı yapılmazsa maliklerden birinin istemi uzerine, sulh hakimi, gerektiğinde ilgilileri de dinleyerek, duruma gore kat irtifakının sona ermesine veya belli bir sure icin uzatılmasına karar verir. Sure istem uzerine yeniden uzatılabilir.
Yukarıdaki fıkra uyarınca kat irtifakı kaldırıldığında tapu kutuğundeki kayıt silinir.

7.Bolum : Son Hukumler

A) Yasaklar:
Madde 50 - Bu kanun yururluğe girdikten sonra Medeni Kanuna ve diğer kanunlara gore, bir gayrimenkulun paydaşlarından birinin o gayrimenkulun bir bolumunden kat maliki gibi tek başına faydalanmasını sağlamak icin irtifak hakkı kurulamaz.
Tumu kargir olmayan yapılarda kat mulkiyeti kurulamaz.
B) Yeni duruma uyma :
I - Medeni Kanunun yururluğe girmesinden sonra kurulan irtifaklarda:
Madde 51 - (Değişik birinci fıkra: 30/4/1969 - 1166/1 md.) Medeni Kanunun yururluğe girmesinden sonra bu kanunun yururluğe girdiği tarihe kadar bir gayrimenkulun paydaşlarından birinin o gayrimenkulun bir bolumunden kat maliki gibi tek başına faydalanmasını sağlamak icin uzerinde irtifak hakkı kurulmuş olan gayrimenkullerin mulkiyetinin 2/1/1971 tarihine kadar kat mulkiyetine cevrilmesi ve kat mulkiyeti kutuğune tescil ettirilmesi mecburidir. Bu yapılmazsa irtifak hakları sona ererek yalnız ortak mulkiyet devam eder.
Gayrimenkul uzerindeki mulkiyetin birinci fıkra gereğince kat mulkiyetine cevrilmesi ve kat mulkiyet kutuğune tescili, ortak maliklerden birinin tapu idaresine başvurması uzerine tapu idaresindeki belgelere ve bu kanunun 12 nci maddesinin (b) bendinde yazılı fotoğrafa dayanılarak yapılır; bu halde fotoğrafın,tapu idaresine başvuran ortak malikin imzasıyla tasdik edilmesi yeter.
Diğer ortak malikler bu cevrilmeye itiraz edemeyecekleri gibi bunun giderlerine katılmaktan ve yonetim planı yapmaktan kacınamazlar; kacınılırsa, hakimin mudahalesine dair olan 33 uncu madde hukmu uygulanır.
II- Medeni Kanundan once kurulmuş olan haklarda :
Madde 52 - Medeni Kanunun yururluğe girdiği tarihten once (Hava hakkı, oda mulkiyeti) gibi isimler altında kurulmuş olan haklar, bu kanunun yururluğe girmesinden başlayarak uc yıl icinde, aşağıda yazılı hukumlere gore, bu kanun uyarınca kat mulkiyetine veya kat irtifakına cevrilir:
a) Gayrimenkul uzerinde bu haklara konu olan yapı bolumleri mevcutsa, hak sahipleri,aralarında yapacakları bir sozleşme ile, o gayrimenkulun arsasında, bolumlerinin değerleri oranında ve hicbir bedel odemeye mecbur olmaksızın, Medeni Kanunun ortak mulkiyet hukumlerine gore paydaş olurlar ve Kat Mulkiyeti Kanununun ilgili hukumleri uyarınca kat mulkiyetini kurarlar.
b) Yapı bolumleri mevcut olmayıp yalnız hava hakkı mevcutsa, bu hak (a) bendindeki esaslara gore hak sahibinin arsada paydaş olması suretiyle kendiliğinden kat irtifakı hakkına cevrilir ve kutuğe o suretle tescil edilir.
c) Hak sahipleri anlaşarak bu kanunun yururluğe girdiği tarihten itibaren uc yıl icinde eski haklarını kat mulkiyetine veya kat irtifakına cevirmezlerse, bu cevirme, gayrimenkulun bulunduğu yerin tapu idaresince, ayrı ayrı bolumlerin değerleri oranında arsa paylarının tesbiti ve gereken belgelerin hazırlanması suretiyle ve bu maddenin (a) ve (b) bendlerindeki esaslar uyarınca,hak sahiplerinden birinin muracaatı uzerine veya doğrudan doğruya yapılır ve durum butun hak sahiplerine bildirilir.
Bu hakların tapu idaresince kat mulkiyetine veya kat irtifakına doğrudan doğruya cevrilmesi icin gereken masraflar Hazinece odenerek, kamu alacaklarının tahsili hakkındaki ozel kanun hukumlerine gore hak sahiplerinden alınır.
Hak sahipleri tapu idaresinin kararına karşı, bunun kendilerine bildirilmesinden başlayarak bir ay icinde, sulh mahkemesine dava acmak suretiyle itiraz edebilirler.
III- Medeni Kanuna gore kurulmuş kat irtifaklarının yonetimi:
Madde 53 - Bu kanun yururluğe girdiği tarihten once bir gayrimenkulun paydaşlarından birinin o gayrimenkulun bir bolumunden kat maliki gibi tek başına faydalanmasını sağlamak icin kurulmuş olan irtifak hakları,bu kanuna gore kat mulkiyetine cevrilinceye kadar anagayrimenkulun yonetimi, yonetim planı yapılması mecburiyeti ve giderlere ve sigorta mecburiyetine ve bunun primlerine katılma hususlarında bu kanun hukumleri uygulanır.


C) Ozel kanuna gore ortaklaştırma (Şuyulandırma) halinde kat mulkiyetinin durumu:
Madde 54 - İmar Kanunu hukumlerine gore ortaklaştırma halinde, ortaklaştırılan gayrimenkuller arasında kat mulkiyetine tabi gayrimenkul varsa, İmar Kanununun 46 ncı maddesi gereğince ortaklığın giderilmesi hususunda butun malikler anlaştıkları takdirde, ortaklığın giderilmesi bu anlaşma hukumlerine gore yapılır.
Boyle bir anlaşmaya varılmazsa, her gayrimenkulun ortaklaştırmadan onceki gecer değerleri, birinci fıkrada sozu gecen madde hukmune gore ortaklığı gidermekle gorevli sulh mahkemesince ayrı ayrı takdir edilerek, bunlardan değeri en fazla olan gayrimenkulun malikine, oteki gayrimenkullerin bu değerle satın almasını teklife karar verilir ve bu teklif kabul edilip bedel odenince ortaklık giderilmiş olur.
Kesinleşen sulh mahkemesi kararının tebliğinden başlayarak bir ay icinde bedel odenmez veya altı ay icinde odenmek uzere banka mektubu veya ayni teminat gosterilmezse ortaklaştırılan gayrimenkullerin tumu, imar durumuna gore mumkunse kat mulkiyeti muhafaza ve diğer gayrimenkuller buna ilhak edilerek, eğer bu mumkun değilse kat mulkiyeti kaldırılarak, acık artırma yoluyla satılıp ortaklık giderilir ve satış bedeli her gayrimenkulun, ikinci fıkra uyarınca takdir edilmiş olan değ