Almak istediğiniz evi belirlediniz ancak odeyeceğiniz fiyat evin gercek değeri mi, yoksa değerinden fazla mı oduyorsunuz? Bu yazımızda istenen fiyatın doğru fiyat olup olmadığını nasıl belirleyebileceğinizi uc farklı yontem ile anlatacağız.

1- Aylık kira bedeline gore değerinin belirlenmesi

Hesapkurdu'nun haberine gore; kira bedeline gore evin değerinin belirlenmesi, en basit ama en gercekci yontemdir. Zaten herhangi bir varlığın fiyatı, o varlığın ilerleyen yıllarda sahibine kazandıracağı paranın bugunku değeri olarak hesaplanır. Evin kira bedelini sahibine kazandırdığı para olarak alırsak, onumuzdeki senelerde alınacak toplam kira tutarını (aşağıda detaylandırdığımız) belirli carpanlar kullanarak evin değerini belirleyici bir faktor olarak kullanabiliriz. Daha basit olarak ifade edersek, kira bedeli yuksek bir evin değeri daha yuksek, kira bedeli duşuk bir evin değeri de daha duşuk olmalıdır.

Turkiye genelinde ev değerleri ortalama 214 aylık kira bedeli olarak hesaplanırken, İstanbul ’da ise bu carpanın ortalaması 212 ay. Yani bir ev yatırımının geri donuş suresi Turkiye ’de yaklaşık 18 yıl olarak hesaplanabilir.

Burada dikkat edilmesi gereken bir konu ise, cok yuksek değerli evlerde bu carpanlar oldukca artabiliyor, yani yatırımın geri donuş suresi uzayabiliyor. Ozellikle değer milyonları bulduğunda kira carpanları 30 hatta 40 yıla kadar cıkabiliyor.

Genel olarak kabul goren sureler ise işyerleri icin 14-16 yıl, konutlar icin ise 17-20 yıldır. Bu durumda ortalama 214 aylık kira bedelinin evin fiyatını verdiği kabul edilebilir. Mesela, almak istediğiniz veya muadili bir evin kira ederinin 1.500 TL oluğunu varsayalım. Bu durumda evin piyasa değerini 321.000 TL (214*1.500 TL) olarak hesaplayabiliriz.

2- Konum ve ozelliklerini kıyaslayarak fiyatının belirlenmesi

Bu yontem halk arasında en cok kullanılan yontemdir, ancak tek başına yeterli değildir.
Bir evin konumu, fiyatını belirleyen en onemli faktordur. Sadece ilce değil mahalle, hatta evin sokağı bile oldukca onemli farklara yol acabilmektedir. Almak istediğiniz eve benzer konumda bulunan diğer satılık evlerin fiyatlarını buyuk emlak sitelerini araştırıp bularak alacağınız ev ile karşılaştırmanız oldukca onemli. Bu sayede evin muadillerinin ortalama fiyatını belirlemiş olursunuz.

Bu yontemin sağlıklı olabilmesi icin kıyasladığınız evlerle almak istediğiniz evin cok yakın ozelliklere sahip olması gereklidir.
Aşağıda sayacağımız ozellikler, konuta değer katan ozelliklerdir. Kıyaslama yaparken bu ozelliklerin hem kendi alacağınız evde hem de kıyaslama yapacağınız evde olup olmadığının kontrol etmelisiniz.

Konutlara ek değer katan ozellikler:

1- Merkezi konumda bulunması
2- Ulaşım olanaklarının zengin olması
3- Yeni bina olması
4- Dairenin ışık alan (guney) cephede olması
5- Dairenin on cephede yer alması
6- Dairenin ara katta yer alması
7- Binada asansor bulunması
8- Havuzunun olması
9- Manzaraya sahip olması
10- Ortak alanların olması (Spor salonu, Sosyal tesis vb.)

3- Emlak ofislerinden araştırarak fiyatının belirlenmesi

Almak istediğiniz evin cevresindeki emlak ofislerine cevredeki benzer evlerin metrekare (m2) başına fiyatlarını sormayı atlamayın. Bu yontem gayrimenkul değerleme uzmanlarının da kullandıkları bir yontemdir. Gayrimenkul değerleme uzmanı en az uc emlak ofisinden benzer evlerin tahmini m2 fiyatını alır ve değerini olcmeye calıştığı evin metrekaresiyle carpar.Ancak emlak ofisleri evin icerisini, değer katan ek ozelliklerini vb. faktorleri gormeden fiyat verdikleri icin emlakcılardan alacağınız fiyat net olmasa da bir fikir verecektir.

En sık kullanılan değerleme yontemi, bu uc yontemi de kullanarak bulunacak olan sayıların ortalamasını almaktır. Evi nakit (kredi kullanmadan) almayı planlıyor ve bu işleri bir uzmanın yapmasını istiyorsanız normalde bankaların calıştığı profesyonel gayrimenkul değerleme uzmanlarıyla belirli bir ucret karşılığında anlaşarak bireysel olarak bu konu icin gorevlendirme imkanınız da mevcut.

Krediyle ev alanlar icin ekspertiz raporunu kullanmak

Eğer almak istediğiniz evi krediyle almayı planlıyorsanız, bankanın gonderdiği gayrimenkul değerleme uzmanının (eksperin) belirlediği fiyatı genellikle doğru kabul edebilirsiniz. Eğer belirlenen fiyatla ilgili ciddi bir olumsuzluk goruyorsanız, biraz ısrar ederek bu rapora baz olan faktorleri inceleyip duzeltmeniz mumkun olabilir. Ancak bilmeniz gerekir ki genellikle itirazlar sonucu değiştirmiyor, bunun yerine almak istediğiniz evle ilgili daha onceden bilmediğiniz bir olumsuzluğu oğrenmenize yarıyor. Bundan dolayı ekspertiz raporunu, fiyatlara itiraz icin değil, almak istediğiniz evi detaylı olarak tanımak icin incelemeniz daha akılcı olacaktır.
milliyet.com.tr