1997’de kurduğu Atlas Arazi ve İş Geliştirme Şirketi ile otel yatırımcılarına ve işletmecilerine danışmanlık hizmeti veren, Net Holding ve Dedeman gibi sektorun onemli şirketlerinde yonetim kademelerinde gorev almış Tavit Koletavitoğlu, Turk turizminde son zamanlardaki gelişmeleri ve bunların otel yatırımlarına yansımalarını turizmgazetesi.com’a değerlendirdi.
Kolonyal yapı kırıldı, bireysel turizm on plana cıktı
Son yıllarda Turkiye turizminde onemli değişimler olduğuna işaret eden Koletavitoğlu, “En onemli gelişme ‘kolonyal turizm’in artık ortadan kalkmasıdır. Yani daha once bize muşteri getiren tur operatorleri bize o ulkelerin tuketim normlarını dikte ediyordu. Bu şekilde başlayan turizm, dunyadaki başka bir takım gelişmelerle değişmeye başladı. Diğer yandan, teknolojik gelişmeler bireysel turizmi one cıkarır oldu ve turizmdeki bu kolonyal yapı catırdamaya başladı. Turisti kitleler halinde getirip tatil yaptırma anlayışı yerini bireysel olarak gelen, tatilini yılda ikiye uce bolen bir turist kimliği ortaya cıkmaya başladı. Bu turist tipi de gittiği yerin kulturunu, mutfağını tanımaya acık turist tipidir” dedi.
Turk turizmi klasik pazarların dışına cıkıyor”
Bu gelişmenin klasik pazarların yanında yeni pazarları da buyuttuğunu soyleyen Koletavitoğlu, “Artık klasik pazarların dışına cıkmaya başlıyoruz. Tur operatoru ilişkimizin olmadığı İran, Suudi Arabistan gibi pazarlardan ciddi sayılarda turist geldiğini goruyoruz. Dolayısıyla Turk turizminin profili tumuyle değişmiştir” dedi.
Turkiye’ye gelen turistin profilinin de bu değişimden etkilediğini ve yeni turist profiline uygun tesisler yapılmaya ya da mevcut tesislerin de buna uygun hale getirilmeye başladığını kaydeden Koletavitoğlu, şoyle devam etti:
“Mekan standartları daha geniş, daha cok outletin olduğu, daha fazla yeşille bağdaşan, suyla daha haşır neşir, eğitim ve kultur olaylarını reddetmeyen, daha dışa acık tesisler on plana cıkmaya başlıyor. Bu surecte, bizim turizm yatırımcılarının tesis yapma alışkanlıklarında cok ciddi catırdamalar ve değişimler oldu. Resort alanında daha luks, villa tipi, golf ve benzeri buyuk tesisler yaparken, şehirlerde daha kucuk ve butik konaklama tesisleri ile daha bireysel muşteriye, bireysel arayışlarını tatmin edecek urunler sunuyoruz.”
“Yatırımcı-işletmeci ilişkileri doğru zemine oturuyor”
Bu surecin yatırımcı-işletmeci ilişkilerine de etkisi olduğuna işaret eden Tavit Koletavitoğlu, “30 yıl kadar once işletmeciye karşı yatırımcının skeptik bir başı vardı. İşletmecinin aldığı para yatırımcının gozune batıyordu. Dolayısıyla anlaşma surelerinin uzunluğu yatırımcının cok istemediği bir durumdu. Markanın kendisi taahhut haline gelince yatırımcılar da daha uzun sureli anlaşmalara sıcak bakmaya başladılar. Bunun sonucunda markaların da guvenilirliği artmaya başladı. Boylelikle tesis guvenilir markaya işlettirildiği icin de banka veya kamuoyu nezdinde yatırımcı daha cok itibar kazanmaya başladı. Ote yandan anlaşma sureleri uzadıkca işletmecilerin borsa değerleri yukselir oldu. Bu durumdan moda deyimle ‘kazan-kazan’ sonucu ortaya cıktı. Dolayısıyla yatırımcı-işletmeci ilişkileri bugun 20-30 yıl oncekine gore daha doğru ve basiretli bir cizgidedir diyebiliriz. Daha sağlam bir zemine oturmaya başladı” diye konuştu.
“Franchise vermek kız vermek gibidir”
Son zamanlarda yaygın işletme anlaşması turu olan ‘franchise’ (isim hakkı) cercevesinde yapılan tartışmalara da değinen Koletavitoğlu, “Franchise, işletmenin markasını alıp markaya hizmet kalitesini taahhut etme mekanizmasıdır. Karşı taraf eğer bu taahhudun yerine getirileceğine kani olursa bu işi verir. Yoksa ceza mekanizmalarını devreye sokmak suretiyle franchise modeli yurumez. Marka sahibi şirket ancak ikna olursa franchise verir. Bu kız vermek gibi bir şeydir. İkna olması icin de partnerin ya da o ulkenin tesis işletme know how’unun gelişmiş olması gerekir. Bugun orneğin pek cok uluslararası marka deluks segmentinde franchise vermez. Ama 4 ya da 3 yıldız seviyesinde cok daha kolay franchise verilmekte” diye konuştu.
Uluslararası markaların buyume stratejileri gereği daha hızlı yayılmak istemelerinin ozellikle 3-4 yıldız seviyesinde kolay franchise vermelerini beraberinde getirdiğinin altını cizen Koletavitoğlu, şunları soyledi: “Bu surec, butce otellerinin Turkiye pazarında yaygınlaşması ile de paralellik arz ediyor. 3-4 yıldızda hizmeti anlatmak daha kolay olduğu ve normlar daha basit olduğu icin uluslararası markalar bunu tercih ettiler. Oysa deluks alanında buna yanaşmadılar. Dolayısıyla Turkiye’de bu alandaki boşluk ve uluslararası markaların pazarda buyume istekleri franchise’ı yaygın kıldı.”
Franchise’ın gelip gecici bir moda olmadığını soyleyen Koletavitoğlu, “İşletme modellerinde belirleyici olan aslında zorunluluklardır. Diyelim ki bir Amerikan otel markası yılların deneyimi ile daha farklı coğrafyalarda var olduğundan ve bayrağını dalgalandırdığından dolayı, farklı bolgelere işletme anlayışı ile girebiliyordur, ama aynı yere bir Turk otel markası işletme anlaşması ile giremeyebilir. Finansal acıdan bankalara daha cok bilinen Amerikan markası daha guvenli gelebilir. O zaman ne olur? Amerikan markası oraya işletme anlaşması ile girerken Turk markası kira anlaşması ile girer. Ayrıca işletme anlaşmasında risk daha fazladır. Bu nedenle de orneğin, Turkiye’de hem bankalar hem de yatırımcılar kira anlaşmasını daha cok yeğlemektedirler. Cunku işletme anlaşmasında kÂr uzerinden belirli bir pay alırken, kira anlaşmasında ise taahhut edilen sabit bir miktar alır. Bu daha garanti olduğundan yatırımcı da, banka da bunu tercih etmekteler” dedi.
“Otel yatırım danışmanlığı daha karmaşıklaştı”
Otel yatırım danışmanlığının da pazardaki gelişmelere paralel olarak değiştiğini dile getiren Koletavitoğlu, danışmanlıktaki değişimleri ise şoyle anlattı:
“Otelcilikteki kolonyal donemde temel olarak ana otel fonksiyonlarını bilmek danışman icin yeterliydi. Şimdi, nasıl ki otel muşterisinin tatmin noktaları karmaşıklaştı ise hizmet normları da o olcude gelişti ve karmaşıklaştı. Danışman olarak, karmaşık işletme, hizmet yapısına uygun olarak projeyi kontrol etme ve denetleme becerisine sahip olmayı gerekiyor. Bu da onceki doneme gore 3-4 kat daha beceri gerektiriyor. Ozellikle otelcilik dışında başka alanlardan bu alana girip yatırım yapanlar acısından danışmanın rolu ve onemi daha da artıyor. Cunku bu yatırımcı kendi ana faaliyet alanında cok iyi olabilir ama otelcilikte bu tip yatırımcıyı geliştirmek de danışmanın gorevidir bence. Bu anlamda ana faaliyet alanı otelcik olan bu alanda deneyimli yatırımcılara danışman olarak hizmet vermek, bu tip yatırımcı ne istediğini bildiğinden ihtiyacını anlama acısından kolay, ama hizmeti verme acısından zordur. Cunku bu tur yatırımcılar zor tatmin olurlar. Ben şahsen boyle muşterilerle calışmayı tercih ediyorum, cunku boyle muşteriler bizi de geliştiriyorlar.
Kaynak
__________________