Kentsel donuşumde vatandaşların en sık sorduğu soruların başında Cevre ve Şehircilik Bakanlığı'nın anlaşmalı bankalarca sağladığı faiz ve kira yardımı destekleri geliyor. İşte en cok sorulan 20 soru ve yanıtı....


Cevre ve Şehircilik Bakanlığı'nın kurduğu Alo 181 Cevre ve Şehircilik Hattını arayanlar en fazla kentsel donuşum hakkında bilgi almak sorular sordu.


Bakanlıktan yapılan acıklamaya gore; kentsel donuşumde riskli evini yenilemek isteyen hak sahiplerinin bankadan cekeceği kredi faizinin yuzde 4'unu karşılıyor. Bakanlık ayrıca her bolgeye gore maliklere 18 aya kadar kira yardımı seceneğini de sunuyor. Uygulamadan kiracılar ise 2 kira bedeli oranında yararlanıyor, kiracılar icin kanun kapsamında faiz desteği de sağlanabiliyor.

Alo 181 hattına gelen sorularda vatandaşın en cok merak ettiği konular ise şoyle:

SORU 1: İnşaat ruhsat orneği 2. takside kadar cıkmaz ise ruhsatın cıktığı tarihten onceki taksitlerin faiz iadesi yapılacak mıdır?

CEVAP 1: 6306 Sayılı Kanun kapsamında faiz destekli krediden yararlanabilmeniz icin bankanıza ibraz etmeniz gereken belgeler arasında yapacağınız yapının ruhsatının bulunması gerekir.

Yapınızın ruhsatı alınmadan ilgili bankaya faiz destekli kredi icin muracaatta bulunmuşsanız ve banka size kredi vermiş ise ruhsatınızın Bakanlığımıza ibrazının yapıldı tarihte Bakanlığımız, siz taksitlerinizi odediğiniz surece faiz desteğini oder. Kullandığınız kredinin geriye donuk faiz desteklerini de oder.

SORU 2: Tek parselde bulunan bircok gecekondu var. Biri risk tespiti yapmış ve riskli cıkmış. Diğeri yığma yapı ve tek kat olduğu icin risk teşkil etmediği icin riskli raporu verilmemiş. Parselde gecekonduları olan vatandaşlar kentsel donuşum kapsamına dahil olmak istiyorlar. Bu durumda ne yapılabilir?

CEVAP 2: Yapılarınızın 6306 Sayılı Kanun kapsamında değerlendirilebilmesi icin Bakanlığımızın lisanslandırdığı kuruluşlardan birine muracaat ederek yapılarınıza risk tespitinin yaptırılması gerekir. Yapılan inceleme sonunda yapılarınız riskli cıkarsa 6306 Sayılı Kanun kapsamında hak sahibi olarak finansal desteklerden ve muafiyetlerden yararlanarak yapılarınızın donuşumunu gercekleştirebilirsiniz.

Tek parselde bulunan yapılardan risk tespiti yaptırıp riskli cıkan yapılar kanun kapsamında değerlendirilebilir. Kanun kapsamında risk tespiti yaptırmayan veya yapılan incelemeler sonucu risksiz cıkan yapılar kanun kapsamında değerlendirilemez.

6306 Sayılı Kanunun Uygulama Yonetmeliği'nin Ekinde ; (Ek:RG-2/7/2013-28695) EK-2
RISKLI YAPILARIN TESPIT EDILMESINE ILISKIN ESASLAR acıkca belirtilmiştir. EK-2'de yığma binalara ilişkin hususlar da acıklanmıştır. Lisanslı kuruluş bir bina hakkında bu bina risk teşkil etmiyor diyerek risk tespiti yapmaya gerek yok gibi bir ifade kullanamaz. Cunku bir yapının kanun kapsamında değerlendirilmesinin şartı 6306 Sayılı Kanun kapsamında riskli olduğunun RISKLI YAPILARIN TESPIT EDILMESINE ILISKIN Esaslara uygun olarak incelenmesi ve sonucun raporla belgelenmesi gerekir.

SORU 3: Kiracı kentsel donuşum kapsamında ev alacak harclardan muafiyetliyi bulunuyor mu?

CEVAP3: Riskli yapıdaki kiracılar kanun kapsamında kredi kullanarak konut almaları durumunda hak sahibi olarak muafiyetlerden yararlanırlar.

SORU 4: Maliklerden 1 tanesi anayasa mahkemesine dava acarak kentsel donuşum calışmasını durduruyor. Bu durumda anayasa mahkemesinin kararı gelene kadar maliklerin riskli binadan cıkması gerekiyor mu?

CEVAP 4: Mahkemenin verdiği karar onemlidir. Mahkeme riskli yapıda yapılacak işlemler icin yurutmeyi durdurabilir. Ancak malikler riskli yapının insandan ve eşyadan tahliyesini gercekleştirmeleri gerekir. Mahkemenin yurutmeyi hangi kapsamda durdurduğu ve riskli yapının tahliyesi ile ilgili vereceği karar onemlidir. Mahkeme riskli yapının tahliyesi ile ilgili acık bir beyanda bulunması gerekir. Riskli yapının tahliyesinden sonra yıkımı veya diğer işlemler icin mahkemenin sonuclanması beklenmelidir.

Riskli yapıda ikamet etmek olası bir afet durumunda can kaybına neden olabileceği icin riskli yapının tahliyesi gerekmektedir.

SORU 5: Yıkılacak olan binada maliklerden biri yurt dışında olduğu icin hic bir şekilde ulaşılamıyor tebligat gitmiyor surec ne şekilde isler o kişinin hakları kime gecer?

CEVAP 5: 6306 sayılı Kanun kapsamında yapılan tebligatların tapu mudurluklerince oncelikle adrese dayalı nufus kayıt sisteminde belirtilen adreslere yapılması gerekmektedir.

Adrese dayalı nufus kayıt sisteminden maliklerin adres bilgilerine ulaşılamaması halinde oncelikle adres bilgilerinin bulunabileceği kurum ve kuruluşlardan adresin temini yoluna gidilmesi, yine sonuc alınamazsa 7201 sayılı Tebligat Kanunu'nun 28 inci ve 29 uncu maddelerine gore ilanen tebligat yapılması gerekmektedir.

İkametleri yurt dışında gorunen maliklere yapılacak tebligatların, tapu mudurluklerince 7201 sayılı Tebligat Kanunu'nun 25,25/a,26 ve 27 inci maddeleri doğrultusunda yapılması gerekmektedir.

6306 Sayılı Kanun kapsamında riskli yapıdaki maliklere Tebligat Kanunu'na gore yapılan tebligatta, tebligatın malikin eline ulaştığı kabul edilen tarihten itibaren on beş gunluk itiraz suresinin beklenmesi gerekir. Yurtdışında ikamet eden malikler icin tebligatın ulaşma suresi daha uzundur. Ancak riskli yapıda malik olarak yurtdışında ikamet edenlere diğer kat malikleri tarafından bilgi verilerek belgelerin takibinin elden yapılması (yurtdışındaki malikin konsolosluğa giderek tebligatını elden alması ve imza atması) sureci kısaltacaktır.

SORU 6: Risk tespiti yaptırmak istediğimiz bir bina maksimum kac katlı olmalıdır belirlenen bir sınır var mıdır?

CEVAP 6: 6306 sayılı kanun kapsamında risk tespiti yapılacak binalarda, sekiz kata kadar olan binalarda sadece zeminden veya belirlenen kritik kattan karot alınır. Sekiz kattan fazla olan binaların risk tespiti 2007 Deprem Yonetmeliğinin 7.Bolumune gore yapılır. Sekiz kattan fazla olan binalarda her kattan karot alınması gerekir.

SORU 7: Ayrı ayrı 3 parseli bulunan vatandaşın 2/3 luk coğunluğa ulaşması mı gerekiyor, yoksa tek 2/3 coğunluk gecerli oluyor mu?

CEVAP 7: 6306 Sayılı Afet Riski Altındaki Alanların donuşturulmesi ile İlgili Kanunun Uygulama yonetmeliğinin 15. Maddesinde şu acıklamaya yer verilmiştir;

''(9) Uzerindeki yapıların tamamının riskli yapı olarak tespit edilmiş olması şartı ile tevhidi mumkun olan birden fazla parselin tevhit edilmesine, uzerindeki riskli yapıların yıktırılmasından sonra, her parselde ayrı ayrı sahip oldukları hisseleri oranında maliklerin en az ucte iki coğunluğu ile karar verilir. Bu parsel veya parsellerin arasında veya bitişiğinde bulunan yapılaşmamış boş parsellerin, riskli yapıların bulunduğu parsellerle tevhit edilmek suretiyle birlikte değerlendirilebilmesi icin, boş parsellerdeki butun maliklerin oybirliği ile karar alması gerekir. Tevhitten sonra yapılacak uygulamaya tevhit ile oluşan parselde sahip oldukları hisseleri oranında maliklerin en az ucte iki coğunluğu ile karar verilir.

Soz konusu 3 parselinizi tevhit(birleştirme) yaparak işlem yapmayı duşunuyorsanız uzerindeki yapıların yıkılarak arsa haline gelen taşınmazların her birinde ayrı ayrı olarak 2/3 coğunluğun sağlanmış olması gerekmektedir.''

SORU 8: Riskli yapı tespiti icin lisanlı kuruluş olmak istiyor. Lisans alabilmesi icin 5 yıllık sureyi kesin olarak doldurması gerekiyor mu?

CEVAP 8: 6306 sayılı kanunun uygulama yonetmeliğinde konuyla ilgili olarak şu acık hukme yer verilmiştir: (2) (Değişik:RG-2/7/2013-28695) Riskli yapı tespit raporunun hazırlanmasında gorev alacak muhendislerin, ilgili meslek odalarına uyeliklerinin devam ediyor olması, mesleklerinde fiilen en az beş yıl calışmış olmaları, Bakanlıkca acılan eğitim programlarına katılarak en az bir katılım belgesi almış olmaları ve bu hususları belgelendirmeleri gerekir. Lisans başvurusunda bu belgelerden başka herhangi bir belge istenmez.''

SORU 9: Muteahhitler de harclardan muaf mıdır?

CEVAP 9: 6306 sayılı kanunun uygulama yonetmeliği 16. Maddesine gore: (9) (Ek:RG-2/7/2013-28695) Kanun kapsamında;

a) İlgili kurum veya gercek veya ozel hukuk tuzel kişilerince yapılacak olan işlem, sozleşme, devir ve tesciller ile uygulamalar, noter harcı, tapu harcı, belediyelerce alman harclar, damga vergisi, veraset ve intikal vergisi, doner sermaye ucreti ve diğer ucretlerden; kullandırılan krediler sebebiyle lehe alınacak paralar ise banka ve sigorta muameleleri vergisinden muaftır.

b) Riskli alanlarda gercek kişiler veya ozel hukuk tuzel kişilerince, İlgili kurum adına değil de kendi adlarına uygulamada bulunulması halinde, riskli alanlardaki yapıların mevcut alanları icin daha once belediyelerce alman harc ve ucretlere ilave olarak, sadece kullanım maksadı değişiklikleri ile yapı alanındaki artışlar icin hesaplanan harc ve ucret farkları alınır.

c) Uygulama alanındaki mevcut yapıların İmar Mevzuatına uygun olup olmadığına bakılmaksızın, (a) ve (b) bentlerinde belirtilen vergi, harc ve ucret muafiyetleri uygulanır.'' denilmektedir. Kentsel Donuşum kapsamında bu maddelerdeki duzenlemelere gore harclardan muafiyet soz konusudur. Burada muteahhit veya vatandaş ayrımı yapılmamıştır, dolayısıyla muafiyet butun olarak değerlendirilmektedir; ancak soz edildiği uzere bu muafiyet yukarıdaki madde hukumlerine gore gercekleşir.

SORU 10: Vatandaş Kentsel donuşum kapsamında yıkılan binasının yerine yeni bir bina yapmak istemiyor. Arsa seklinde bırakmak istiyor. Boyle bir uygulama mumkun mu?

CEVAP 10: 6306 sayılı kanunun uygulama yonetmeliği 15. maddesine gore: Riskli yapıda butun maliklerce oybirliği ile karar verilememiş ise, yapılacak uygulamaya (yeniden bina yaptırılmasına, payların satışına, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı ve diğer usuller ile yeniden değerlendirilmesi) sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların en az ucte iki coğunluğu ile karar verilir.'' denilmektedir. Dolayısıyla 2/3 coğunluk kendi aralarında yapılacakları anlaşma gereğince hareket edeceklerdir. 6306 sayılı kanunun amacı riskli yapıların insandan ve eşyadan tahliyesidir. En az 2/3 coğunluk ile yapacağınız anlaşmaya gore yeniden bina yapma zorunluluğu bulunmamaktadır.

SORU 11: Bir dairem ve işyerim var, işyerimden de kira yardımı alabilir miyim?

CEVAP 11: Afet Riski Altındaki alanların donuşturulmesi hakkındaki kanunun uygulama yonetmeliği;
MADDE 16 – (7) Donuşum Projeleri Ozel Hesabından aynı kişiye hem kira yardımı ve hem de faiz desteği yapılamaz. Kira yardımından faydalananlar faiz desteğinden, faiz desteğinden faydalananlar ise kira yardımından faydalanamaz.'' denilmektedir. Bu hukumlere gore daire ve işyeriniz icin aynı finansal desteklerden yararlanmanız soz konusudur.


SORU 12: Vatandaş, kiracıdır. Bulunduğu bina kentsel donuşume dahil olmadan once ev aldı. 1ay sonra kirada oturduğu ev kentsel donuşume dahil edildi. Bu vatandaş, 1 ay once aldığı eve krediyi kullanabilir mi?

CEVAP 12: 6306 Sayılı Kanun Kapsamında risk tespitinden sonra binanın riskli cıkması halinde kiracılara bir defaya mahsus olmak uzere Taşınma Bedeli verilir veya bir yıldan fazla ikamet ettiklerini ispat etmeleri halinde faiz destekli krediden faydalanabilirler. Kentsel donuşum kapsamında 1 yıldan fazla oturduğunuzu ispat edebiliyorsanız faiz destekli krediyi kullanabilirsiniz. Yalnız yeni aldığınız ev icinde kredi kullandığınızdan dolayı o ev uzerinden tekrardan size kredi verilip verilemeyeceğini anlaşmalı bankalarımızla goruşmeniz gerekmektedir.

SORU 13: Kentsel donuşum kapsamında cift daire uzerine 6 katli 12 daireli bir bina var. Vatandaş kira yardımı icin başvuru yapmak istiyor. Her daire icin ayrı ayrı başvuru yapması gerekiyor mu?

CEVAP 13: 6306 Sayılı Kanun kapsamında riskli yapıdaki malikler birden fazla bağımsız bolum icin kira yardımı muracaatında bulunurken, kira yardımına ilişkin Cevre Ve Şehircilik İl Mudurluğune verilecek dilekcede her bağımsız bolume ait bilgi ve belgelerin ibrazı yapılabiliyor ise ayrı ayrı muracaatta bulunulmasına gerek yoktur. Tapudan alınacak takyidat belgesinin de bir tane olması yeterlidir.

SORU 14: Kentsel donuşum kapsamında yapılan tespit ucreti kimin tarafından odenir?

CEVAP 14: 6306 Sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Donuşturulmesi Hakkındaki Kanunun Uygulama Yonetmeliğinin 7. Maddesinde;

(2) Riskli yapıların tespiti;

a) Oncelikle yapı malikleri veya kanunî temsilcileri tarafından, masrafları kendilerine ait olmak uzere yaptırılır. Maliklerce yapılacak riskli yapı tespiti talebi, tapu belgesinin ve kimlik belgesinin fotokopisi ile yapılır. Denmektedir.

Riskli yapı tespitleri ve yıkım islerinin masraflarını malikler karşılayacaktır. Riskli yapı tespiti ile yıktırma işlemlerinin Bakanlık veya İdare tarafından yapılması halinde, tespit işleminin masrafı ile yıktırmanın masrafları, ilgili tapu mudurluğune bildirilecek ve tapu mudurluğunce, binanın paydaşlarının muteselsil sorumlu olmalarını sağlamak uzere tapu kaydındaki arsa payları uzerine, masraf tutarında muşterek ipotek belirtmesinde bulunulacaktır.

SORU 15: Vatandaş 2010 yılında muteahhitle anlaşma yapmıştır. Şuan kentsel donuşum kapsamında binayı yenileyeceklerdir. Bu sozleşme gecerli oluyor mu? Yoksa yeniden sozleşme yapılması mı gerekmektedir?

CEVAP 15: Bir yapıya 6306 Sayılı Kanun kapsamında risk tespiti yaptırılmadan yapılan butun işlemler, sozleşmeler ozel hukuk cercevesinde değerlendirilir. Yapıya risk tespiti yaptırdıktan sonra, risk tespitinden once yapılacak uygulamalar (sozleşme) ayni şekilde uygulanacak ise, bu işlemlerin 6306 Sayılı Kanun Kapsamında yapıldığının belirtilmesi gerekir.

SORU 16: Vatandaşın 2 donumluk arazisi vardır ve bu arazi uzerinde 2 katli kucuk bir işyeri bulunmaktadır. Risk tespiti yaptırmış ve İl Mudurluğu tarafından arazinin m2'si buyuk olduğu icin Bakanlığa yazı gonderilmiş uygun goruş yazısı beklenmektedir Bakanlığa goruş yazısı gonderileli bir ay olmuş. Kentsel donuşum kapsamında is yeri kucuk, arsa m2'si buyuk olduğu icin kentsel donuşumden yararlanmak icin m2 sınırlaması var mıdır?

CEVAP 16: 6306 sayılı kanunda kentsel donuşumden faydalanmak icin herhangi bir metrekare sınırlaması bulunmamaktadır. Kanun kapsamında yapılan tespit sonucu yapıların riskli cıkması, kanunun getirdiği haklardan faydalanabilmek icin yeterli olacaktır.

SORU 17: Ayni parsel uzerinde 5 blok bulunuyor.4 u kentsel donuşumu kabul edip coğunluğu sağlıyor. Bir blokta 2 malik kabul ediyor.8 malik kabul etmiyor. 3/2 coğunluk blok uzerinden mi değerlendiriliyor yoksa parsel uzerinden mi değerlendiriliyor?

CEVAP 17: Bir parsel uzerinde birden fazla yapı bulunması halinde bu yapılara ayrı ayrı risk tespiti yapılır, her bir yapı icin ayrı ayrı 3'te 2 coğunluk sağlanmaya calışılır. Riskli olarak tespit edilen yapıların birlikte değerlendirilebilmesi icin, bu yapıların bulunduğu alanın, risk tespiti yaptırmayan yapının bulunduğu alandan ifrazı mumkun ise ifrazına gidilir. İfrazı mumkun değil ise yapının butunluğu korunarak uygulama yapılabilir, tapu kutuğune ise sadece riskli yapılar icin risklidir belirtmesi işlenir.

SORU 18: Vefat eden malikin yasal varislerinden 6 tanesi donuşume katılmak istiyor.2 tanesi katılmak istemiyor. Arsa tapusu mevcuttur. Veraset ilamı cıkartılmamıştır. Risk tespiti yaptırarak donuşum gercekleştirilmesi icin ne yapılması gerekiyor. Donuşum kararı alınınca katılmak istemeyenlerin hakları ne olacak?

CEVAP 18: Oncelikle veraset ilamı ile birlikte tapuda haklarınızın paylaşımını yapmalısınız. İşlemleri yapabilmeniz icin sizin malik olarak tapuda gorunmeniz gerekir. Risk tespiti yaptırarak 6306 sayılı kanuna, evinizin riskli cıkması durumunda dahil olabilirsiniz. Oncelikle tum hak sahipleri olarak donuşume katılmayı kabul etmelisiniz. Oybirliği sağlanamadığı takdirde 3'te 2 coğunluk sağlayarak ta donuşume katılabilirsiniz. Riskli yapının yıkılıp yeniden donuşturulmesi konusunda anlaşma sağlayamadığınız 3'te 1'lik kısımda kalan maliklerin hakları oncelikle 3'te 2 de kalan kısma acık artırma usulu ile satışı sağlanır, satış gercekleştirilemez ise bu haklar kamulaştırılır.

SORU 19: 190 m2 arsamız var arsanın icinde 100 m2 kagir bir binamız var. Kentsel donuşum kapsamında binamı yıktığım takdirde 100 m2'lik evinin yerine kac m2'lik ev yapabilirim?

CEVAP 19: Binanıza risk tespiti yaptırarak kentsel donuşume dahil olduğunuz takdirde mevcut arsanıza yeni binanızı yapabilirsiniz. Yenileyeceğiniz yapı icin 100m2 ye 100m2 şartı yoktur. Bağlı bulunduğunuz belediyeniz size imar verdiği oranda binanızı yenileyebilirsiniz. Mahallinizdeki imar Konusunu belediyenizle goruşebilirsiniz.

SORU 20: Muteahhit olarak binayı kentsel donuşum kapsamında yıkmıştır. Binayı yaptıktan sonra maliklere verilecek kısmın verildiğini ve muteahhit olarak kendine kalan kısmın tapusunu kendi adına aldığını bildirdi. Vatandaş, muteahhit olarak uzerine kayıtlı olan daireleri satarken tapunun istediği harclardan kentsel donuşum kapsamında muaf mıdır?

CEVAP 20: 6306 sayılı Kanunun Uygulama Yonetmeliğinin 16 ncı maddesinin dokuzuncu fıkrasında;

“İlgili kurum ile uygulama alanındaki yapıları malik olarak kullanan gercek veya ozel hukuk tuzel kişilerince yapılan;

1) Uygulama alanındaki yapıların donuşume tabi tutulmadan once ilk satışı, devri ve tescili işlemleri ile Kanun kapsamında yapılacak uygulamalar neticesinde meydana gelen yeni yapıların ilk satışı, devri ve tescili işlemleri,

2) Kanun kapsamındaki bir yapıdan dolayı, kredi desteğinden faydalanarak veya tamamen kendi kaynaklarını kullanarak, uygulama alanında veya uygulama alanı dışındaki parsellerde yeni bir yapı yapılması ya da mevcut bir yapının satın alınması işlemi,

Kanun uyarınca yapıldığından, bu işlem ve uygulamalar ile uygulama alanındaki yapılarla ilgili olarak; noterler, tapu ve kadastro mudurlukleri, belediyeler ve diğer kurum ve kuruluşlar nezdinde Kanun uyarınca yapılan diğer işlemler hakkında (a) ve (b) bentlerinde belirtilen vergi, harc ve ucret muafiyetleri uygulanır. '' denilmektedir.


KAYNAK

__________________