Tamer Mungan, Turizm Ajansı tarafından hazırlanan ve TUROB Hotel Dergisi'nde yer alan yazısında İstanbul Anadolu Yakasında bulunan otelleri bekleyen tehlikeler ve alınması gereken onlemlere ilişkin değerlendirmelerde bulundu. Tamer Mungan'ın değerlendirmelerini aktarıyoruz:



1- İstanbul Anadolu Yakası’nda onumuzdeki 5 yıl icinde hangi oteller kapanabilir? Mevcut doluluklarla kar edemeyen oteller icin bir cıkış yolu var mı? Neden bu hale gelindi? Bu otellerin fizibilitelerini kim yaptı?

2- Anadolu Yakası’nın mevcut durumuna ilişkin bir değerlendirme yaparken cevabı kolayca bulunamayacak bir suru soru geliyor insanın aklına. Cunku mevcut tablo karşısında insan sormadan yapamıyor...

3- Artan otel sayısı ve rekabet, mevcut talebin ustunde mi kaldı? Bu telaşla yonetimde zaaflar ve sık yonetici değiştirmeler gorulmeye başlandı. Yatırımcılar yoneticilerinden otellerini doldurmasını istiyor ama bu nasıl olacak?

FİZİBİLİTE RAPORLARINI KİM HAZIRLADI?

Bir turizm haber portalında gectiğimiz aylarda Anadolu Yakası otelcilerinin sorunlarına cozum bulmak icin bir catı altında birleştiği yonunde haber okudum. Haberde, Anadolu Yakasındaki otelciler yeterli doluluklara ulaşamadıkları ve hedeflenen karlılıklarda calışamadıkları yonunde sıkıntılarını dile getiriyorlardı. Genel olarak bakıldığında bolgedeki otelcilerin şikÂyetleri ve onerileri arasında şu başlıklar dikkat cekiyordu:

- Bolgede kongre ve fuar merkezlerinin olmayışı,
- Ulaşım problemleri
- Sabiha Gokcen Havalimanı’nın uluslararası ulaşıma acık olmaması
- Bolgede USA Orlando’daki gibi tema parklarının yapılması
- Altyapının yeni ve doğru olarak
planlanması.
- Tanıtımının devlet ve belediyelerin desteğiyle yapılması
- Denetim, ulaşım, tanıtım gibi temel sorunların varlığı...

Şimdi sormazlar mı; madem bu saydıklarınız yoktu veya eksikti de bunca tesisin fizibiliteleri nasıl hazırlandı? Yatırımcılar nasıl ikna edildi ve hangi ongorulere dayanılarak bu otellerin yatırım kararları alındı. Yıllardır bu sektorde calışan bir kişi olarak bazı soruların cevabını bulmakta ben de gucluk cekiyorum. Anadolu Yakasında yeni otel yatırımı yapmak isteyenlere tavsiyem, her şeyden once bolgeye yatırım yapmış diğer yatırımcılarla goruşmeleri ve sonra da guvenilir bir şirkete fizibilite calışmasını yaptırmaları. Fizibilite calışmalarının bir kısmının gerceği yansıtmadığı, olması gerekenden daha yuksek fiyat ve doluluklar ongorulerek yapıldığına bizler de şahit oluyoruz. Bu tur raporlar yatırımcıyı “heyecanlandırmaya” donuk gayri ciddi calışmalardır. Bu konuda yatırım yapmayı planlayan iş adamlarına, ozellikle dikkatli davranmalarını tavsiye ediyorum. İyi ve kazanclı bir yatırım fırsatı herkes icin “heyecan vericidir.” Fakat turizmin ve otelciliğin kendine ozgu dinamikleri olduğunun da unutulmaması gerekir.

BOLGEDE YENİ YATIRIM DUŞUNENLER İCİN TAVSİYELER

Şu anda Anadolu Yakasında otel oda arzı acısından tehlikeli bir duruma gelindiğini soyleyebiliriz. Burada yatırımı 5 yıldız mı, 4 yıldız mı yapmalı diye duşunmeye gerek yok. Toplamda fiyatlar rekabetten dolayı bir hayli sektor standartlarının gerisine duşmuş durumda zaten. Şehir otelciliğinde olması gereken otel odalarının fonksiyonlu ve temiz olması, aşırı luks urun ve hizmetlerin fiyatı arttırıcı fazla bir katma değeri olmuyor. Siz ne kadar luks urun ve hizmet veren bir oda da yapsanız karşı taraftan daha ucuz fiyat veren standart fonksiyonel temiz odalar ile rekabete girmek zorunda kalabilirsiniz.
Anadolu Yakasındaki genel duruma ilişkin karamsar bir tablo cizdim, fakat bolgenin cok geniş olduğu ve hala belirli alanlarda cazip yatırım imkanlarına sahip olduğunu da goz ardı etmemek lazım. Talep kaynaklarına yakın otel yatırımları mevcut yatırımların onune gecerek hızla karlı hale gelebilir. Orneğin Tuzla tersaneler bolgesine yakın bir otel, Altunizade gibi merkezi bir bolgeden daha avantajlı olabilir.

TALEP KAYNAKLARI NELERDİR?

Havaalanı, kongre merkezi, fuar, organize sanayi bolgeleri, spor musabakalarının yapıldığı stadyum, kapalı spor salonu, kayak merkezi vs yerler, universiteler, hastaneler, ticaret ve iş merkezlerinin yoğunlaştığı alanlar, tersaneler, tarihi ve doğal ozelliği olan bolgeler, ulaşım ana arter bolgeleri, sanat ve eğlence merkezleri otelcilik sektoru icin talep yaratan unsurlardır. Otel yatırımı yapılması duşunulen yerin yakınlarında bu ozellikteki yerlerden en azından dort ya da beş tanesi varsa doğru bir lokasyon olarak duşunulebilir; bolgedeki arz yani diğer mevcut ve gelecekteki rakipleri de hesaba katmak kaydıyla. Oteli yaptıktan sonra bolgede fuar yok, ulaşım yok, havalimanı calışmıyor demek pek anlamlı olmuyor.

OTELLER NASIL DAHA İYİ PAZARLANIR?

Bu bolgede yatırım yeri olarak doğru secilmiş oteller olmakla birlikte, son derece yanlış yer secimi yapılmış oteller de var. Burada hem yatırımcıya hem de otel yoneticilerine ayrı ayrı gorevler duşmekte. Bolgeyi otel işletmeciliği acısından cazibe merkezi haline getirecek yatırımlar ve tanıtım dışında yapılması gereken performans arttırıcı calışmalar şunlar olmalıdır.

OTEL SAHİPLERİ NE YAPMALI?

Konuya İstanbul otelleri diye bakıldığı zaman hata olur duşuncesindeyim, İstanbul Avrupa Yakası, Anadolu Yakasına doğal olarak rakip bir bolge konumundadır. Bu yuzden Anadolu Yakası ayrı bir destinasyon olarak ele alınmalı ve yatırımcılar tarafından orgutlu bir şekilde bu destinasyonun geliştirilmesi icin calışmalar yapılmalıdır. Artık olan olmuş oteller yapılmış, bundan sonra bolgenin gelişmesi icin yatırımcıların birleşmesi ve ellerini taşın altına koymaları gerekir.
• USA Orlando’da olduğu gibi cok buyuk bir temalı eğlence merkezi tum yıl boyu ozellikle hafta sonlarını doldurmak icin onemli bir cazibe merkezi olabilir.
• İşlemecilik acısından bakıldığında ise, otel sahipleri yoneticilerin seciminde hassas davranmalı, doğru kişileri yonetici olarak secmelidir. Yapılacak işe uygun olmayan yonetici secip daha sonra hem işletmeyi başarısız kılmanın, hem de yoneticiyi hırpalamanın bir anlamı yok.
• Yoneticilerini motive etmeli ve işi yapmak icin gerekli olan maddi ve manevi destekleri sağlamalıdır. Ozellikle şehir otelciliğinde sık sık yonetici değiştirmek her zaman işletmeye zarar verir.
• Fiyat, maliyet karlılık dengesine cok dikkat edilmelidir.
• Hizmet kalitesini duşurecek, maliyet kontrol tedbirlerinin alınması gerekmektedir.
• Hizmet kalitesinin sağlanması yonunde yoneticilere destek verilmesi cok onemlidir.

YONETİCİLERİN YAPMASI GEREKENLER

Otelin gerek oda gerekse diğer salon, yemek gibi aktivite satışları icin talep yaratıcı kaynakların belirlenmesi gerekmektedir.
• Ticaret, mal alma, sipariş icin şehir dışından gelen iş adamları ve bolgeleri belirlenip, o bolgelere pazarlama faaliyeti geliştirilmesi gerekir.
• Bu hedefler belirlendikten sonra gerekli pazarlama ve satış calışmaları yurutulmelidir.
• Standart satış pazarlama duşunce ve sistemlerine farklı ve yeni uygulamalar geliştirmek rekabette one cıkmayı sağlayacaktır.
• İnsan kaynakları kadro planlaması bolgeye gore yeniden yapılandırılmalıdır.
• Eğer duğun, nişan gibi satışların yoğun olabileceği bir bolgede iseniz ve otelinizin salonları bu banket aktivitelerine cok uygunsa bu konuda ozel bir pazarlama ve satış ekibi kurulmalıdır.
• Her bir ozel satış urunu icin ayrı bir ekip kurulması faydalı olabilir. Spa, banket, odalar, duğun gibi.
• On buro, satış ve rezervasyon personelinin satış eğitimi ve motivasyonunun sağlanması cok onemli, yoksa ust yonetimde alınan binlerce dolar değerindeki kararlar haberiniz olmadan başarısız olabilir.
• Soylemeye gerek yok ama yine de soyleyelim, online internet satış kanallarının geliştirilmesi ve takibi.
• Misafir memnuniyetinin en yuksek duzeyde tutulması, konaklayan misafirlerin mutsuz ayrılmalarına musaade edilmemesi.
• Mevcut misafirlerin bir kısmının hangi kanallardan geldiğini oğrenmek size hic tahmin etmediğiniz kanalların varlığını oğretebilir. Bunun icin otelinizde kalan her misafirin ne amacla hangi kanaldan geldiğini oğrenmeye calışın.


KAYNAK

__________________