Konutlarda 11 Haziran 2022 ile 1 Temmuz 2023 tarihleri arasında yenilenen kira donemlerinde kira artışını yuzde 25 ile sınırlayan duzenleme 1 yıl daha uzatılmasını ve Kira Tespit Davalarında 1 Eylul 2023 itibariyle getirilen zorunlu Arabuluculuk uygulaması hakkında Spk Lisanslı Gayrimenkul Değerleme Uzmanı Hasan TAN değerlendirmesini sunuyoruz Konutlarda 11 Haziran 2022 ile 1 Temmuz 2023 tarihleri arasında yenilenen kira donemlerinde kira artışını yuzde 25 ile sınırlayan duzenleme 1 yıl daha uzatılmasını ve Kira Tespit Davalarında 1 Eylul 2023 itibariyle getirilen zorunlu Arabuluculuk uygulaması hakkında Spk Lisanslı Gayrimenkul Değerleme Uzmanı Hasan TAN değerlendirmesini sunuyoruz.
-Merhaba Hasan Bey, hoş geldiniz.
-Merhaba , hoş bulduk, teşekkur ederim.
-Hasan Bey, konutlarda 11 Haziran 2022 ile 1 Temmuz 2023 tarihleri arasında yenilenen kira donemlerinde kira artışını yuzde 25 ile sınırlayan duzenlemesi hakkında bilgi verir misiniz ?
Ulkemizde son donemdeki enflasyonun artışı ve ekonomik sebeplerle ev sahipleri ve kiracılar arasındaki anlaşmazlıkların onune gecebilmek adına TBMM Genel Kurulunda 08.06.2022 tarihinde kabul edilerek 11.06.2022 tarihinde 6098 sayılı Turk Borclar Kanununa eklenen gecici madde ile kira artış oranında bir "ust sınır %25 olarak " belirlendi.Kanun değişikliğinden once konut ve catılı işyeri kira sozleşmelerinde kira bedeline ilişkin anlaşmalar bir onceki kira yılında TUFE kapsamında 12 aylık ortalama nezdinde değişim oranını gecmemek koşulu ile gecerliydi. Bu noktada kira artış oranının tuketici enflasyonun son 12 aylık ortalaması dikkate alınarak hesaplanmaktaydı.
Turk Borclar Kanunu'na eklenen gecici maddeyle getirilen yuzde 25'lik kira artış sınırlaması, konutlarla sınırlı olarak getirilmiş olup , işyeri kiraları bakımından, Kanunda yer alan TUFE oranında artış kuralı uygulanmaya devam edilmektedir.
- Hasan Bey, konutlarda 11 Haziran 2022 ile 1 Temmuz 2023 tarihleri arasında yenilenen kira donemlerinde kira artışını yuzde 25 ile sınırlayan duzenlemesinin 1 yıllık uygulamadaki etkileri neler oldu ?
- Enflasyonun artmakta olması sebebiyle kiracı-mal sahibi uyuşmazlıkları hat safhaya ulaştı. Enflasyondaki artışın yanı sıra, talepte yaşanan artış, konutlardaki kira fiyatlarının artmasına sebep olmakta. Ulkemizde 2022 yılında acılan ve devam eden kiralananın tahliyesi kapsamında 42 bin 31, icra tarafında kiralananın tahliyesi kapsamında 27 bin 232 ve kira kapsamında 26 bin 540 dava bulunuyor.
11 Ocak 2023 tarihli www.uzmanraporu.org adlı internet sayfamızda ' Yeni -gecici- konut kira duzenlemesi kime yarar ? ' başlıklı yazımda:
Resmi enflasyon oranının yuzde 70, ev sahiplerinin gecinme maliyetlerinin /enflasyonunun yuzde 100'lerin, hatta gıda enflasyonunun % 150'lerin uzerinde olduğu bir ortamda kira artış oranının %25 ile sınırlandırılması ,ev sahiplerinin kira gelirinin yuzde 25 ile sınırlandırılması anlamına gelir.

Turkiye'de kira artışları , konutlarda 2019 yılından, işyerlerinde 2020 yılından itibaren TUFE esas alınarak bir şekilde de sınırlanıyordu. Gecen ayın TUFE'si yuzde 70'in uzerinde ancak 12 aylık ortalama TUFE yuzde 39,33'tu. Zaten mulk sahipleri, yine enflasyonun altında bir artış yapmak durumundaydılar. Şimdiyse bu oran, yuzde 39'dan 25'e cekilmiş oldu. Bunun iktisadi anlamı, mevcut kiracılara ev sahiplerinin kesesinden bir avantaj sağlanmasıdır.
Surekli artış eğilimindeki enflasyonla ortalama TUFE'nin 2023 yılbaşına doğru yuzde 100'leri gecebileceği , boylece kiraların hayat pahalılığını daha da fazla yaşayabileceği ve kira artışlarını karşılayamayacağı bir duzeye yukselme ihtimaline karşı yapılması mecburiyeti duyulan kira arış oranının sınırlandırılması gelir transferinin daha cok kiracı lehine yapıldığını gosteriyor.
Ev sahipleri de buna tepki olarak, bu enflasyonist ortamda kiracının evden cıkmasını istemeye, evi satmaya kadar varan tepkiler verebilir. Boş konut sahipleri icin kiralık konut sahibi olmanın cazibesini yitirdiği icin konutlarını satışa cıkartabilir ki bu, konut piyasasında satılık konut arzını artırırken kiralık konut arzını duşurur ve yeni kiracılar icin daha da yuksek kira bedellerini , yani kira artışlarını getirir.
Ozetle ; kira artışlarında bir sınırlama kiracılar ve kiracıları koruduklarını gostermek isteyenler icin gerekliydi.Ancak ev sahiplerini dikkate almayan, enflasyonist ortamın-hiper enflasyon yolunda hızla artmaya devam eden %100-%150 arasındaki yaşanmakta olan enflasyon gercekliğine uygun olmayan %25 sınırı ev sahibi-kiracı celişkisini derinleştireceği gibi , satılık ev sayısının artmasına, kiralık ev sayısının azalmasına ve neticede kira fiyatlarının artışlarının daha fazla artmasına sebep olacaktır..'Diye yazmıştım.
Bugun (07.07.2023), guncel duruma baktığımızda 11 Ocak 2023 tarihli ongorulerimizdeki haklılığımızı gormek bizi mutlu etmese de gercekler bunlar maalesef.

- Hasan Bey, konutlarda Kira Tespit Davaları ile ilgili olarak 1 Eylul 2023 itibariyle yururluğe girecek olan ZORUNLU ARABULUCUK uygulaması ile ilgili bilgi verir misiniz ?
Kira Tespit Davası, mulk sahiplerinin 5 yılı dolan kiracıları ile ilgili olarak Sulh Hukuk Mahkemesinde kira değerinin guncel rayiclerde olmasını talep etmek icin actıkları davadır.Enflasyonun artmakta olması ve konut kira artışı ile ilgili olarak gecen 1 yıllık surecteki %25 sınırlama sebebiyle , ulkemizde 2022 yılında acılan ve devam eden kiralananın tahliyesi kapsamında 42 bin 31, icra tarafında kiralananın tahliyesi kapsamında 27 bin 232 ve kira kapsamında 26 bin 540 , Kira tespit davası kapsamında 80.000 dava bulunuyor.Ekonomik gercekleri dikkate aldığımızda onumuzdeki 1 yıllık surecte başta Kira tespit davaları olmak uzere dava dosyalarında artışların olacağını duşunuyorum.Tam da bu sebeple Kira Tespit Davaları ile ilgili olarak 1 Eylul 2023 itibariyle yururluğe girecek olan ZORUNLU ARABULUCUK uygulaması getirildi. Burada maksat, kiracı ve ev sahibinin Arabulucu nezaretinde yapacakları goruşmede mumkunse ortak bir noktada / kira değerinde anlaşmalarıdır.Bu mumkun olduğu kadar dava sayısı azalacak,sorun bir an once cozume kavuşturulacak.Arabuluculuk surecinde ev sahibi veya kiracının taşınmazlarının kira değeri ile ilgili olarak , bizlerden alabileceği Uzmanraporu / Kira Raporu ile sorunun cozumunde anlaşma sağlanabileceğini duşunuyorum.
Konu ile ilgili olarak , https://www.uzmanraporu.org adlı internet sayfamızdan ve Hasan Tan'la Gayrimenkul Dunyası adlı Youtube kanalımızdan daha detaylı bilgi edinebilirler.
-Hasan Bey, katılımınız ve konular ile ilgili verdiğiniz aydınlatıcı bilgileriniz icin teşekkur ederiz.
-Teşekkur ederim.