Ailenizin yanında oturuyorsunuz, "Ah bir kendi evim olsa" diye hayal kuruyorsunuz. Veya kiradasınız ve her ay butcenizin onemli bir kısmını kiraya odeyerek havaya attığınızı duşunuyorsunuz.
Bir ev mi satın alacaksınız yoksa kiralayacak mısınız? Kirada oturmaya devam mı edeceksiniz yoksa ev sahipliğine doğru cesur ama korkutucu bir adım mı atacaksınız?
Bu sorular sadece sizin sorduğunuz sorular değil. Size benzer on binlerce kişi her gun aynı soruları soruyor.
Yukarıdaki tariflerden birine uyuyorsanız bu yazımız sizin icin.
Sizi merakta bırakmayalım, sorunun kısa cevabını hemen verelim: cevap kişinin butcesine ve gunluk harcamaları rahat yapma / para biriktirme arasında ne tarafa yakın olduğuna gore değişir. Ancak, genel olarak icinde yaşayacağınız evi krediye girip satın almak uzun vadede en doğru karar. Niye mi boyle duşunuyoruz? Buyrun okuyun:
Kredi - kira karşılaştırmasında net karara varmak icin, bazı varsayımlara dayalı detaylı bir hesap yapmak lazım. Yazımızda bu hesaba dahil olması gereken en onemli konuları ele alacağız.
Konut Kredisi Kullandığınız Senaryo
Oncelikli olarak konut kredisi kullanmak icin elinizde birkac istisna dışında mutlaka biraz peşinatınız olmalı. Alacağınız evin değerinin %25 ’ini (yani 4 ’te birini) peşin olarak odemeniz BDDK tarafından yasal olarak zorunlu tutulmuş bir şart olduğundan bundan kacış yok.
Ornek verirsek, 135.000 TL değerinde bir ev icin yaklaşık 35.000 TL peşinatınızın olması gerekiyor ve konut kredisini ancak geriye kalan 100.000 TL icin kullanabilirsiniz. Bugunun şartlarında (Mart-Nisan 2015) 100.000 TL konut kredisi icin 10 yıl vadede aylık taksitleriniz 1.346 TL olacaktır. Oncelikle bu tutarın sizin butcenizi zorlamayacak bir seviyede olduğundan emin olmanız lazım.
Kredinin 10 sene boyunca toplam geri odemesi (faiz + anapara) ise 161.500 TL olmaktadır. Konut kredisi kullanmanızdan dolayı odeyeceğiniz kredi tahsis ucreti, ekspertiz ve ipotek tesisi ucreti toplamı (dosya masrafı) yaklaşık 1.000 TL olmakta. Bu şartlar altında 100.000 TL ’yi 10 yıl vade ile almanız durumunda faiz ve masraf toplamı 62.500 TL, anaparanız da dÂhil toplam odemeniz 162.500 TL olmaktadır.
Bu alışveriş karşılığında 10 sene sonra bir eve sahip olacaksınız ve evin o gunku değerinin ne olacağı onemli bir soru. Gectiğimiz 5 senede ev fiyatları toplam %75 oranında son 10 senede ise toplam %230 artmış. Yani başka bir değişle 100.000 TL ’lik bir evi 5 sene once alsaydınız bugunku fiyatı 175.000 TL, on sene once aynı parayı bir eve odemiş olsaydınız bugunku fiyatı tam 330.000TL olacaktı. Yani tam 3,3 katı! Aynı donemde enflasyon %118 artmış; yani bu hesaba gore yatırımınızın “enflasyondan arındırılmış” reel değeri de ciddi oranda artmış olacaktı.
Gelin biz biraz daha tedbirli davranalım ve evinizin değer artışının ileriki yıllarda gecmiş 10 yıllık ortalamanın yarısı kadar (daha duşuk) olacağını varsayalım. Biraz detaylı bir hesaplamayla bugun 135.000 TL ’ye aldığınız evin değeri 10 sene sonra 362.000 TL olacak ve bu durumda evin değer artışından elde ettiğiniz kazanc 227.000 TL olacaktır. Bu kÂrdan yukarıda hesapladığımız kredi faizi ve masrafları da duşersek kÂrınız net olarak 164.500 TL olacaktır. Evi alırken odemeniz gereken %2 tapu harcı ve emlakcı komisyonunu (ortalama %2) da ekleseniz bile durum cok değişmiyor, net kÂrınız 159.000 TL ediyor.
Yani Turkiye gibi gelişen ve nufusu her gecen gun buyuyen bir ulkede konut kredisine verdiğiniz faize yanmayın, cunku oldukca yuksek bir ihtimalle aldığınız evin değer artışı odediğiniz faizlerin kat be kat uzerinde olacaktır.
Kiraya Cıkmanız Durumunda
Değeri 135 bin TL olan ve aylık olarak 650 TL kira odediğiniz bir evde oturduğunuzu varsayalım. Kira kontratınızın yenilenmesi durumunda zam oranı ust sınırı Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin Aralık 2013 ’te verdiği emsal karara gore uretici fiyat endeksi (UFE) oranına gore belirlenecek. Gecmiş verilere gore 10 yıl boyunca kira artışınızın yıllık ortalama %8 olduğunu varsayalım. Bu durumda 10 yıl sonra odeyeceğiniz aylık kiranız 1.300 TL ve 10 yılda kiraya odediğiniz toplam bedel ise; 113.000 TL olacaktır (68,000TL faiz ve tum masraflar yerine!).
Sonuc olarak;
Hesapladığımız gibi kirada kalmanız durumunda hem 10 senelik faiz ve masrafın neredeyse 2 katını odeyeceksiniz, hem para biriktirmeniz zorlaşacak hem de alacağınız evin değer kazanmasından mahrum kalacaksınız. Ev sahibiyle uğraşmak da cabası! Siz en iyisi peşinatınızı denkleştirin, cesaretinizi toplayın ve odeyebileceğiniz bir krediye girin.
Son bir not olarak, kredi taksitlerinizin başlangıcta kira odemelerinizden fazla olacağı icin odeme zorluğu cekeceğinizi duşunuyorsanız konut kredisi esnek odeme seceneklerinden (ilk seneler daha duşuk, sonraki seneler giderek yukselen taksitler) yararlanarak size uygun bir odeme seceneğinden faydalanabilir veya kredinizi daha uzun bir vade ile alabilirsiniz.
(KAYNAK: HESAPKURDU)