Turkiye ’de gayrimenkule olan ilgi gunden gune artıyor.
Son yıllarda ister yerli olsun ister yabancı yatırımcı, konuta yonelenler oncelikle ‘kazanc ’ odaklı hareket ediyor. Ozellikle İstanbul ’un farklı semtlerinde yukselen projelere akın edenler, ilgilendikleri projenin semtinin geleceği hakkında da nelerin olup bittiğini merak ediyor. Peki İstanbul ’un 10 cazip bolgesi nereler, bu semtlerde hangi projeler yukseliyor. TSKB Gayrimenkul Değerleme ve EVA Gayrimenkul Değerleme şirketlerinin verileri ışığında emlak yazarımız Mehmet Canıtatlı araştırdı.
Son 10 yılda ulaşım akslarının artırılması, bakir bolgelerin yaşam alanlarına acılması, 3. Havalimanı, Marmaray, Kuzey Marmara Otoyolu ve Sahil Park alanlarının duzenlenmesi gayrimenkul yatırımlarına talebi artırdı.
Ozellikle raylı sistem yatırımlarına ağırlık verilmeye başlanmasıyla hareketlenen piyasada geleceğe donuk planlar buyuk projelere endeksli hale geldi. 1.5 yıl once acılan Marmaray ’la birlikte etkilenme bolgelerindeki fiyat artışları belirli bolgelerde iki katına kadar cıktı.
İstanbul genelinde 5 milyon300 bin civarında konut bulunuyor. Şehrin 34 bolgesinde tam bin yedi adet markalı konut projesi yukseliyor. Bunların buyuk bir kısmı bu yıl teslim aşamasında. Son 10 yılda şehir genelinde uretilen markalı konut sayısı ise 500 bine yaklaştı. Daha iki yıl once 855 olan markalı konut projesindeki artış oranı yuzde 20 ’ye ulaştı. EVA Gayrimenkul Değerleme'nin ‘2014 İstanbul Markalı Konut Araştırması ’ndan cıkan carpıcı sonuclar yatırımcıların yol haritasını da ortaya koyuyor.
Anadolu yakası: Bağdat Caddesi, TL/metrekare bazında 16 bin 300 lira ile rekoru elinde tutarken, en duşuk değerli konutun yer aldığı Tuzla ’da metrekare birim fiyatı 2 bin 800 lira seviyesinde. Tuzla ’daki marina ve diğer ozel girişimcilerin projeleri ile bu değerin yakın zamanda 3 bin 500 lira sınırına ulaşması bekleniyor. Cekmekoy, Tuzla, Sancaktepe ve Ataşehir ilceleri markalı konut projelerinde on sıralarda yer alıyor.
Avrupa yakası: En yuksek birim konut satış fiyatı 15 bin 500 lira ile Fulya-Bomonti-Şişli-Buyukdere aksında, en duşuk fiyat ise 2 bin 370 lirayla Esenyurt bolgesinde yer alıyor.
Kucukcekmece-Halkalı Bolgesi ’nde 1.3 gunde bir konut, Kemerburgaz ’da ise 25,6 gunde yine bir konut satışı gercekleşiyor. Avcılar, Kucukcekmece, Bakırkoy, Şişli, Başakşehir, Beylikduzu ve Esenyurt ilcelerindeki markalı konut projelerinde one cıkan ilceler.
Gayrimenkul değerleme uzmanları ‘İstanbul ’da kısa vadede yatırımların 3. Havalimanı bolgesinde artacağı ve buna paralel olarak Kuzey Marmara Otoyolu ’nun gectiği bolgelerde yani Riva, Cekmekoy, Tuzla ve Kurtkoy-Omerli tarafları ile Avrupa yakasında Catalca- Arnavutkoy-Bahceşehir – Ispartakule – Hoşdere aksında yoğunlaşacağını soyluyor. Ulaşım bağlantılarının artması ve 2B arazilerinin yeniden duzenlemesinin etikleri ile Gokturk-Kemerburgaz ve Zekeriyakoy bolgelerinin de yerli ve yabancı yatırımlar tarafından tercih edilir hale geldi.
BU SEMTLER 2015 ’İN GOZDESİ OLACAK
TSKB Gayrimenkul Değerleme Ozel Projeler Muduru Ozan Kolcuoğlu ’nun gelecek vaat eden semtler ilgili one cıkan tespitleri ise şoyle:
Zeytinburnu ’na Marmaray Dopingi
Zeytinburnu Marmaray projesinin ilk etki alanlarındaki ilcelerden birisi. Kentsel donuşum ile birlikte Marmaray bağlantısının ilceye ulaşması ve yaklaşık 500 bin metrekarelik alan uzerine kurulması planlanan kent parkı projesi ile birlikte Zeytinburnu ’na olan talep arttı. Bolgede 2013 ’un aynı donemine gore yer yer yuzde 20 ’ye yakın artışlar yaşandı. Onumuzdeki yıllarda uzun zamandır proje aşamasında bekleyen Kazlıceşme ’deki Seaport projesinin hayata gecirilmesi ile ulaşım alternatifleri de birlikte duşunulduğunde ilcedeki gayrimenkullerin değeri daha da artacaktır. Konut projelerindeki metrekare satış rakamlarının ortalama 3 bin -5 bin TL/m2 aralığında olduğu ilcede, sahildeki luks konut projelerinde ise İstanbul ortalamasının uzerinde bir fiyat seyri sozkonusu. (Ortalama 12 bin TL/m2 )
Sancaktepe daha da değerlenecek
Uskudar – Sancaktepe Metro hattı inşası ilerledikce ve markalı konut proje ureticileri yoğun ilgi gosterince Sancaktepe ’deki konut fiyatları yukarı yonde etkilendi. Onceki yıllarda 1.500-2.000 TL/m2 olan daire fiyatları Mart 2015 itibariyle 3.000-4.000 TL/m2 birim fiyat aralıkları goruluyor. Bolgeye yakınlığı nedeniyle ilk etapta Cekmekoy ve Tepeustu lokasyonları ilgi gordu. Ancak ilerleyen donemlerde o bolgelerin doyuma ulaşmasıyla yatırımcılar fiyatları İstanbul ortalamasına yakın olan ve boş arazileri bulunan Sancaktepe ’ye yoneldi. Sancaktepe hÂl yatırım yapılabilecek potansiyeli ile gelecek vaat eden ilcelerin başında yer alıyor. 4.000 yataklı dunyanın en buyuk şehir hastanesinin Sancaktepe ’de inşa edilmesi de onemli bir gelişme.
Karakoy İkiye katlandı
Denize yakınlığı, tarihi binaları ve ulaşım olanaklarıyla şehrin en merkezi noktalarından biri olmasına rağmen uzun bir sure buyuk yatırımcıların ilgisini cekemeyen Karakoy ’de kucuk yap-satcılarla başlayan emlak hareketleri son yıllarda buyuk yatırımcıların da radarına girdi. İstanbul ’un en onemli ve en eski yerleşkelerden biri olan Karakoy, Beyoğlu gibi eğlence ve kulturel aktivitelerin yoğunlaştığı bir merkeze yakınlığı, Tarihi Yarımada ve Boğaz ’a hÂkim olması gibi faktorlerden dolayı her zaman değerli gorulmuştur. Son donemde cok sayıda boş binanın satın alınıp turizm odaklı projelerle hayat bulması bu değeri arttırıyor. Ayrıca Tarihi Halic Tersaneler Bolgesi ’nin yat limanına donuşturulmesi planlanan proje ile 70 ’er yat kapasiteli iki yat limanı, 400 ’er oda kapasiteli 5 yıldızlı otel, cami, AVM ve otopark yapılması planlanıyor. Aralarında Galata ve Kasımpaşa MevlevihÂnesi, Turabi Baba Kutuphanesi ve Karakoy Voyvoda Karakolu gibi yapıların bulunduğu yaklaşık beş bin yapı da yenilendi. Bolgede satış fiyatları onceki yıllarda ortalama m2 fiyatlar 4 bin – 5 bin TL/m2 iken, son bir yılda Salıpazarı Kruvaziyer projesi ve bolgedeki otel gelişimi ile birlikte m2 fiyatlar ortalama 9 bin TL/m2 ’ye kadar yukseldi.
Emlak Konut ’un Gozdesi: Kayabaşı
3. Havalimanı ile gelişime hız katan Kayabaşı bolgesi Başakşehir ilcesi ’nin de en hızlı gelişen bolgesi haline geldi. Bolgedeki markalı konut projelerinde satış fiyatları 3.500-4.500 TL/m2 aralığına ulaştığı, gecen yıla gore yılın ilk aylarında minimum yuzde 10 - 15 ’lik bir artış goruldu.
Yeni Havalimanı, İstanbul'da Karadeniz'in Avrupa yakasındaki; Yenikoy ile Akpınar koyleri arasındaki alana yıllık 150 milyon yolcu kapasiteli birbirinden bağımsız 6 pisti olacak şekilde yapılacak havalimanı olarak projelendirildi. Tum bolumleri acıldığında dunyanın en buyuk havalimanı olarak hizmet verilecek olan projenin tamamının 2018 yılında bitirilmesi planlanıyor.
3. Havalimanı projesi inşaat ve işletim aşamalarında kullanılması planlanan yollardan D010 Hasdal – Kemerburgaz Karayolu, Kayaşehir merkezine yakın konumlu aks olarak one cıkıyor. İşletme aşamasında, soz konusu yolun mevcut taşıt hacminin yuzde 120 oranında artarak, 93.511 taşıt/gun olacağı tahmin ediliyor
Havalimanları cevresinde otel, ofis, alışveriş merkezi, konut, sanayi, lojistik, depolama, hastane, eğlence, teknokent, universite gibi dev projeler doğal olarak yatırımcıları da bolgeye cekecektir.
Kayaşehir bolgesinde şu anda 20 ’nin uzerinde konut projesinin inşaatı devam ediyor.
GOP Tumuyle Değişiyor
Markalı projelere ev sahipliği yapmaya başlayan ilcenin gelecek vaat edenler listesinin ust sıralarında yer aldığını soyleyebiliriz. 1173 hektarlık yuzolcumune sahip ilcenin 432 hektarında kentsel donuşum calışmaları yurutuluyor. Buna gore ilce yuzolcumunun yaklaşık yuzde 37 ’sinde kentsel donuşum gercekleştirilecek. İlcenin en revacta olan bolgesi, Meydan olarak da bilinen Merkez Mahallesi. Diğer mahallelerin aksine surekli prim yapma potansiyeli olan bolgede, 100 metrekare olan bir konutun fiyatı uc yıl once 160 bin liradan başlarken şimdi minimum 260 bin lira. Bolgedeki en dikkat cekici konut projelerinden birisi Viaport Venezia projesi. Ayrıca Avrupa Konutları TEM 2, Essenora ve Yıldızpark Evleri projeleri yabancıların akınına uğradı. Sur Yapı ’nın projeleri de hem oturumcular hem de yatırımcılar tarafından rağbet goruyor.
Kazandıracak diğer bolgeler
3. Kopru ile konut alanlarında one cıkacak bolgeler:
Ispartakule, Uskumrukoy, Riva, Polonezkoy, Alemdağ ve Sancaktepe.
Sanayi alanları olarak one cıkacak bolgeler:
Kınalı, Hadımkoy ve Pelitli.
Sağlık yatırımlarında one cıkacak bolgeler:
Avrupa ve Anadolu yakasında iki şehir hastanesinin temellerinin atıldığı İkitelli-Başakşehir ve Alemdağ-Sancaktepe bolgeleri.
Kuresel olcekli kamu yatırımlarının gercekleşeceği bolgeler:
Gokturk – Zekeriyakoy, Catalca – Uskumrukoy, Anadolu yakasında ise Riva – Polonezkoy, Kurtkoy – Sancaktepe aksı.
Sanayicinin yeni gozdesi: Hadımkoy
Sanayi alanları anlamında, ulaşım ağının değişmesi ve 3. Kopru ile birlikte yeni gelişmelerin yaşanması bekleniyor. Silivri Kınalı ve Gebze ’ye bağlı Pelitli Koyu de sanayi yatırımlarının yeni gozde mekÂnı olmaya aday.
Gokturk yukselenler arasında
Buyuk kamu yatırımlarıyla birlikte Kemerburgaz da yukselen semtler arasına girecek. Ust gelir grubunun tercih ettiği populer yerleşim yerlerinden olan Kemerburgaz ve Gokturk ’e hem markalı konut ureticilerinin hem de yatırımcıların ilgisinde bir artış yaşanacak. Ulaşım yatırımlarının arttığı bolgeler arasında Zekeriyakoy-Uskumrukoy de var.
ATAKENT ’e dikkat
Kucukcekmece ’nin gelişen semti olarak one cıkan Atakent ’te hem TOKİ projeleri hem de markalı projeler yukseliyor. Projelerin icinde ya da dışında inşa edilen AVM ’ler ise genellikle butik ozellikte. İstanbul ’un en buyuk karma projesi Tema Park ’a komşu semtte Emlak Konut guvencesiyle hayat bulan hayat bulan Dumankaya Miks projesindeki son ticari alanlar sahiplerini bekliyor.
Kaynak:AKİT